自住型商品房政策探索与实践

(一)自住型商品房转商。
恒大御景湾，本期视频专为恒大御景湾自住型商品房转商，做的一期视频。
御景湾的业主们大家好，大家看一遍可能不太明白，不要紧，这很正常。据我统计，北京城90%以上的房产经纪人也不太明白，每次我线下开课的时候，干了十年八年的老业务也总搞不明白。我分两期视频尽量详细的展开。大家不太明白的多看几遍，再不明白的，私下来交流。
首先说房产性质，业主当年购买的时候就比较了解了。此处我不做说明了。大家清楚的记得5年前购买的时候，有非常重要的一点，就是购买此类住房，5年内不得上市，5年以后上市按收益的30%上交财政，然后就可以转变成商品房。

今天大家关心的问题就是转商，30%怎么交？介于大家都不是房产从业者，我慢慢的讲。首先说收益的30%，怎么来鉴定？当时买的时候我们都知道，咱们小区是按2万2一平米，卖多少？他家可能装修好了，卖6万块钱一平米。我家没有装修5万5一平米，我这房子卖给亲戚了4万块钱。
那我征税怎么界定你的价格？看你买卖合同吗？为了省税，大家恨不得把合同做到1块钱。这个我私下来怎么交易我说了算，我关系好1块钱不可以卖给它吗？1块钱卖一套房产在国外也有案例，你有你的小算盘政府早就想到了，你卖1块钱也好，卖6万块钱也罢。我内部有一个指导价，你高于我这个指导价价格不管，但是低于这个价格就不行了。也就是说，最低你得按我核定这个价格来，我告诉大家截止到今天，我们恒大御景湾的核定价在一万六左右，根据楼层上下的差一个差异，上下浮动也就几百块钱，大家记住这个数字就OK了，也就是说我只要不低于16，000，我这个核税就没有问题。这个回过头来看，说收益的30%。什么叫收益？也就是说，最终的契税价格高于我当时买的2万2，这才叫有收益。

不管我卖多少钱，我核定计税价也就是网签价，只要不高于2万2，我就没有收益，即使是百分之三十乘以零，它也是零了。说按2万2可不可以？当然可以，你已经高于了核定价的1万六了，即使一万七一万八一万九都可以。那你又说了，我做3万网签价可以吗？那也没有问题，只不过要交纳土地出让金了，怎么计算？就按3万块钱一平米，减去当时咱们的2万2一平米，乘以你家的面积，就按100平米吧，算是的收益你是80万，然后乘以30%，24万的土地创新。说到这估计你就明白了。

这期视频就是告诉你，按目前的政策，只要政府的核定价格没有超过2万2每平米，你交易的时候网签价也没有超过2万2，那就不用缴纳土地出让金。这期视频我就给大家讲讲，按理说不用，交费那为何我还要提前转商？

那如果转如何转？我加班给大家做了两期视频，老家给点个小红心，下期视频接着聊。

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自住型商品房政策探索与实践

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