房贷前三年只还利息到底值不值(房贷前三年只还利息到底值不值ddear)

从“排队等放款”到“排队等还款”，2022年掀起的“提前还房贷潮”蔓延至今。这两年投资利率下行，为了减少房贷利息省点钱，有些购房者打起了“经营贷”的主意，想借“经营贷”提前结清房贷。

但实际上，这样操作风险不小！

比如广州就有一个案件，当事人最终就被法院判决：短期内偿还180万及相关利息，他可能还面临着财产、征信等风险……

用经营贷还房贷，到底是怎么一回事？如何才能规划好还房贷的钱？今天咱就来唠唠这事。

用经营贷还房贷，缘何而起？

国人对房子总有特殊的情结，自古以来，房子似乎象征着“家”，到了现在，房子又大多和医疗、教育资源挂钩。于是，大部分人不得不掏空“四个口袋”，勒紧裤腰带贷款买房。

但是，早期的房贷利率很高，而近2年各类投资表现都不好，收益率整体较低，很难有投资收益能超过早几年的房贷利率。

于是，部分“有心人”就想出用别的法子降低利率，比如开头提到的新闻：

这个肖某以“经营”的名义贷了180万元，但是银行后续查证时却发现，这笔钱没有用于生产经营，而是去还房贷了。

银行询问肖某后，他拒绝提供资金用途的证明，无奈之下，银行只能把肖某告上法庭。

最后，法庭以“经营贷款挪作他用”，判肖某10天内还清借款本金180万及罚息，如果还不上的话，抵押的房产将会被拍卖，申请经营贷所用公司也要承担连带责任。

肖某付出这么大代价，实际上就是为了“赚”其中的利息差。

也就是，通过这种手段把低利率的经营贷借出来，用来还房贷。

具体操作流程是：通过中介，利用空壳公司找本地商行申请经营贷款，并用这笔钱提前还清房贷，后期只需要还这笔低利率的经营贷。

这种操作的本质就是，把经营贷挪作其他用途，以贷还贷。

然而看似节省不少，实则风险不小！我们下面接着来说。

“以贷还贷”，是馅饼还是陷阱？

我们先来了解一下，什么是经营贷呢？

经营贷是用于“经营活动”的贷款，是银行针对中小企业或个体工商户推出的信贷产品，鼓励资金流入实体，属于政策红利，所以相对来说利率是比较低的，一般年化利率在4%左右。

虽然，经营贷比房贷的利率低了不少，但却未必靠谱。

我们可以简单地算一笔数：

假设十年前，为了买房从银行贷款100万，房贷利率为6.15%，30年等额本息还款，每月固定的还款金额为6092.28元，利息总额约为119万，一共要还219万左右。

转成经营贷款之后利率是4%，降息2.15%，同样等额本息还30年，那月供只需要4774.15元，利息总额大致是72万，一共还款172万左右，节省了将近47万。

看起来还挺划算，实际上隐藏的风险可不小。

因为除了利率，两者的还款期限也不一样。经营贷的周期比较短，可能隔个几年就要重新申请一次；这时，不但要把本金一次性全部偿还，续贷利率也有可能会变化，也就是可能会上升。

再加上各种中介手续费、过桥费，每次转贷需要两万多，转个四五次也就十万了，最终到底能省多少钱，还真的不好说。

而且，国家明令禁止经营资金违规流入房产市场，将经营贷款挪作他用是违规的，一旦被发现，还很有可能要面临巨大的风险：

财务风险：一旦被抽贷，需要在极短时间内归还全部经营贷款资金。这笔资金往往规模较大，在这种情况下，就可能增加房贷贷款人短期资金周转压力。征信风险：相关的征信问题被上传后，记录会保存5年之久，这期间办理信用卡、贷款等的难度会提高，还会影响出行、就业。严重的话，甚至会影响家里人借贷等事情。信息安全风险：操作时，要将个人身份、家庭及财产情况等重要信息提供给中介，部分中介为谋取非法利益可能会泄露、出售相关信息，侵害信息安全权。

总的来说，为了这部分“不确定的”钱，冒这么大的风险，进行违规操作，真的不是一桩“划算”的买卖。

房贷压力下，如何做好资金规划？

背负上房贷，已经是大部分人的现状；无论是个人还是家庭，面对房贷的压力，除了保持还贷的能力之外，更重要的是要做好资产的规划和分配。

首先，要留好抵抗风险的资金，做好风险预防。

一方面，我们可以准备一笔家庭紧急备用金，大概是半年的生活开支，这里就可以把每月还贷的钱也考虑进来。

另一方面，面对意外和疾病，我们可以通过配置意外险和百万医疗险，发生小磕小碰等意外，或者生大病，都能报销相应的医药费用。

如果担心生病或去世，失去了收入来源，还可以配置重疾险和定期寿险。

其次，如果你有一笔闲钱，又没有其他更好的理财方式，与其让钱放着贬值，不如把房贷还了节省点利息。

不过，是否要提前还房贷，千万不能跟风，还是要结合自身情况考虑：

有无可持续收入：如果工作稳定，还款后不会对生活造成太大压力，后续万一遇到急用钱的情况，也还有收入可以应付；未来有无大额支出：结合当前和未来的收支水平考虑，特别是如果近段时间需要购车或有其他大额支出，要留好充足的现金流；当前房产市值如何：如果是投资型住房，房价下跌时，提前还款能省下一些利息，相当于变相降低了房子的持有成本，也能对冲房子市值下跌……

结合这些因素考虑，相信大家也能更好地决定，要不要提前还房贷。

除此之外，其实我们也可以多去学习理财知识，了解更多的理财方式。

如果想要安全稳健，可以考虑储蓄型保险、国债、银行存款等方式，基本不会有损失；而想要“生钱”可以考虑基金定投、银行理财等，妥善打理收益还可以，相对股票风险也较低。

过去大部分国人都觉得不需要学习什么理财知识，房子就是最好的理财，但市场环境已然发生了变化，盲目地购入房产作为投资已经不太可靠了。

但无论市场环境怎么变，当我们掌握理财知识，清楚自身需求的话，应对变化就能更有底气。

写在最后

“尽人事听天命”，只有自己才能给未来增添更多确定性。

而面对不确定的未来，我们也要多一些准备，就像还房贷这事，更要慎重！毕竟，大部分房贷牵扯的不止一个人，而是一个甚至多个家庭。

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