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提问1：

章哥，新人首次置业，实在没经验。我知道一个小区的物业好坏，直接影响到居住和房价。但看房时都是中介领着走一圈，没时间了解啊，他们也只是随口说还不错，并不多说。请问这该怎么观察啊？谢谢。

回答1：

确实是，一个小区里物业的优劣，不仅严重影响到居住体验，对房价也有直接的影响。好的物业能让房产增值，而差的能，甚至能降低10%的单价。

物业问题在中国真是老大难，虽然今年各地政府都纷纷版本了新的管理办法，但真到了执行阶段是否有效，现在还是说不好。

遇到了差的物业，收钱时来劲着呢，但该管的都不管，有的简直就是黑色会，把业主当成了包身工来盘剥。

那到底怎么才能快速的分辨物业是否尽责，就看以下四点细节。

1、保安

一进小区就见到保安，如果是年轻个子高，模样身材也都不错的，那就先说明这里的物业水平不错。

因为保安的日常工作并不难，也不需要特殊技能，所以一般工资都不高。在这种情况下，外貌就成了工资定级的标准，个子越高摸样越帅的保安，工资就越高。因为这是小区的门面，完全能体现出小区的档次和精神风貌。

而很多物业根本舍不得雇高工资的，导致保安们一个个又矮又丑，邋邋遢遢，老少胖瘦都有，一看就让人觉得不正规。那这种物业就好不到哪里去，至少是舍不得为小区的精神风貌进行投入。或者是因为服务质量差，导致业主们拒交物业费，最终形成了恶性循环。

2、绿化

有的小区看上去绿化不错，尤其是夏天，到处都是绿茵茵的。但请仔细观察，有的小区那不仅仅是茂盛了，简直是疯长。这是因为物业舍不得雇人修剪锄草，甚至一年都做不了一次。那这种小区就要小心，因为物业实在没尽到最基础的责任义务。

这还是说明物业舍不得雇人来修整草皮花木。或者是他们不尽责，或者就是干脆懒得管。

3、卫生

主要包括三项，都是沿路能看到的。一就是垃圾桶，好小区肯定是有遮盖，而且外观整齐，定期擦洗。而差小区呢，简直就是垃圾堆，几天都没人来清理运走，到了夏天苍蝇乱飞，臭气难闻。最后是公共区域卫生，包括室外和楼内，主要就是狗屎、烟头和废纸什么的。很多时候不是物业没有雇人清洁，而是给的工资太低，管理又不到位，导致保洁人员没有动力去认真打扫，严重影响了美观。

4、小广告

这点在老小区中非常突出，楼道里简直被贴满喷满了，花花绿绿的真是牛皮癣。在一个个现代化的社区中出现，简直是视觉污染！

小广告为什么难以根治，除了贴喷小广告的无德之外，还有住户们需要。觉得这很方便，什么东西坏了，出门扫一眼就能找到修理工。甭管对方是不是坑人，但至少省的上街去找了。

但是，小广告最主要形成原因，还是物业不作为。我们曾经做过实验，在同一个老小区中随机选择了几个楼门，都进行了清除粉刷。分成三组，一组是粉刷后就行了，不再管。另一种贴上告示牌：本楼门定期清理，请不要白费力气贴广告。但只是贴了牌子，并不真正清理。第三组不仅贴了牌子，还真的每个月都去清理一次。

半年之后，三种效果非常明显。粉刷了就不管的，小广告又出现了，虽然数量不多，但也很讨厌。第二种贴了牌子不管的，也有小广告，但明显低于不管的。第三种贴了牌子还定时清理的，几乎没有出现小广告。

这说明什么？说明贴小广告的不傻，明知道自己贴了也会被清理，那还费力气干嘛。越是干净就越没人来贴，这种就是心理学的破窗效应在起作用。一定大楼如果碎了一块玻璃没人管，那很快就会越碎越多。小广告也一样，那密密麻麻的广告墙不是短时间形成的，而是十年八年都没人管，所以才越来越多。

而物业只要有责任心，就算每年去清理一次，也会比现在好得多。

5、总结：

以上四点，是从外表就可以看出物业是否有责任心，是否努力为小区环境做工作的，其他的什么维修巡逻一类不好观察，但这些就已经体现了物业的管理水平。

提问2：

章哥好，说下我的情况，目前在大兴火车站有一套房，两居，价值约300万不到，还有150万贷款。在四川老家有一套房，价值40万，无贷款。现在有现金约150万，月收入在8万左右，年底奖金不定。现在孩子即将5岁，我也快办下工作居住证了。请问，以我的情况，选择哪里的学区房最合适？我工作在总部基地，老婆工作在金融街。请帮忙分析一下，谢谢！

回答2：

1、你的情况在北京可以购买二套房，也就是首付60%，五环内总价超过468万的话首付80%。

2、你们的年收入很高，但是手中现金不足，这有些不太好办。按你们的收入，是可以承受比较多的贷款的，但现在看又似乎很难提高首付。

3、建议，卖掉火车站的房子，提高首付到300万。如果老家的房子无人居住，那干脆也卖掉，凑到340万。但还是不高。

4、以340为首付，几乎买不到什么好学区。这么说吧，如果你选择丰台的话，以458万为总价，可以在北大地附近买到两居室，单价6万左右。首付和月供对你来说不成问题。

5、但是，如果想去海淀或者西城的话，唯一的办法就是找人借款，或者找机构垫资，全款买入800万左右的房产，解决优质学区问题。然后再将500万抵押出来，以20年期计算，每月还贷3万多。

6、总结：以你们的工作地点来看，西城、海淀、丰台，这三个区是最合适的排序。当然从教育资源来说首选西城，可西城的房价太高了，动辄十几万，所以还是海淀最合适。

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品牌物业对小区的影响，小区物业好坏

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