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原标题:房价上涨的信号分别有哪些？| 今晚直播

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文 / 巴九灵（微信公众号：吴晓波频道）

最近，小巴看到朋友圈频频现身关于中国房价的三道难题；

“房价肯定涨不上去了。”

“我刚需，现在适不适合下手，还是再等等？”

“日本都开始送房子了。”

据称能解此终极三问者，可以问鼎诺贝尔经济学奖。其实每次房价涨跌，这种带着一分认真、一分深思、一分玩笑的段子，总让我们感慨。

但说实话，就买房这件事，大部分人还是赚钱的。前段时间，小巴在那个由买了房和想买房的人构成的会员社群里，做了一次小调查：“买房的年收益到底有多高？”

（点击查看大图）

因为样本分布的原因，这个数据未必完全精确，但这样的调查结果其实也符合最近这些年的房价涨幅。我们按照年份来看，买房的收益率平均在10%~30%之间，相较于其他投资产品，算是不错的收益。

由于职业需要，小巴结识到不少买房界的达人，他们的收益会明显高过整个调查人群的均值。

其中一位最有代表性的人是“我的房产计划”授课老师恰空。

如何提升买房收益率?

点击下图▼观看直播

在这位老司机眼里，北上广深杭这些大城市的房价，如果拿工资一算，十年前和现在一样，相当地不友好；如果有什么不同的话，那就是相较于10年前，现在选择买房的人越来越多了，由于经济结构的变化，楼市本身的普涨程度在缩水。

所以，会不会买房——尤其是从财务角度而言，哪怕是第一套房，越来越像是一种基本技能，成为决定你在大城市混下去的下限条件。

小巴觉得，有必要向恰空老师学一学买房的技术了。

看点

房产收益=房产增值+租金回报

可用来投资增值的房产一般分为四类：住宅、办公楼、商铺和酒店式公寓，后三类在性质上相似，我们一般称之为商办。

房产投资，收益分为两部分：一是房产本身的增值，二是租金回报，两者共同构成了房产的总收益。

商办胜在租金，通常比同地段的住宅要高；而住宅的优势在于增值更快、更稳定，而且交易的税费等成本也更低。

为了帮助大家更好地理解商办和住宅收益的结构，小巴做了个简单的模型。

（商办房的收益在15年左右时超过住宅）

两者看似各有优劣势，但再进一步思考，考虑到住宅较低的贷款成本，以及未来的居住需求，住宅在未来的流动性显然会更好，同时风险又更低，因此我们说住宅更适合用来投资。

看点

小户型才是王牌选择

这里的大户型、小户型指的是户型面积，也就是说同样90平米，该选两房还是选三房？这一点市场早已给出了答案。

以上海为例：

2003年，刚需主流面积是90-120平2房和130-150平3房；

2010年，主流面积缩小至80-90平2房和110-130平3房；

2018年，70-80平2房、90-110平3房已经成为新房开盘的主流。

随着房价的提高，总价的约束使得户型面积不断减小。其实香港、东京等城市在户型面积缩小上早有经验，60平的三房、40平的两房并不是天方夜谭，现在这种发展趋势逐渐在内地城市上体现出来。

所以，买小户型房子，既迎合了市场需求的选择，也符合住宅发展的趋势，在未来出售时会拥有更强的竞争力。

看点

市区or郊区，两个维度必须考虑

在选择市区还是郊区上，需要从两个维度考虑：

一是市区和郊区的房价，相对来说哪里更便宜。比如，目前重庆市中心的房价较郊区便宜，而沈阳郊区较市区更值得投资。

二是郊区的刚需住宅是否迎合市场主流需求。因为随着市中心房价的不断上涨，刚需楼盘为了降低总价，最好的办法是向郊区转移。如果郊区房子迎合了刚需购房者的需求，在未来的增值和流动性方面则是具有优势的。

有很多人问，中国的房子还能不能买？小巴告诉你能买，但并不是所有的房子、所有的时间、所有的家庭都应该买，在买房子之前，至少应该多向这些达人们学学，把买房子的能力也提一提。

在今晚的直播中，恰空老师将就热点房产问题，进行深入探讨：

未来两年，房价走势如何演变？

房价上涨的信号分别有哪些？

现阶段哪些城市的房产值得入手？市场上，哪些房子不值得买？

房价上涨信号如何把握？

从解锁知识到开始交易，在《我的房产计划》中，我们将把知识分为五大门类，包括房产配置、投资实操、交易陷阱、政策解读，并配合直播课程，为大家进行具体讲解和答疑。

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