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如今法拍房已经被越来越多的人接受，但是真正能了解法拍房的朋友却不是很多，我们就带着各位一起来认识法拍房以及其中的种种玩法。

首先说说为什么要买法拍房，法拍房相对二手房有哪些优势？这主要集中在价格优势。

法院在处置被执行人名下不动产时，因为申请人从诉讼到执行的周期较长，所以会考虑到要将执行的标的快速的变现。执行法官会与指定评估机构沟通，评估价格会低于市场价格，以便尽快清偿完结案子。按照规定一拍的起拍价按规定不得低于评估价的30%，二拍的起拍价不得低于一拍价格的80%（最低相当于评估价的56%），变卖的起拍价与二拍的起拍价相同。由此可见，算上低于市场价的评估值，有些房源最低价格已经是市场价的一半了。

知道了优势，那么就得知道去哪里购买。目前我国能合法进行网络拍卖的线上平台主要有：淘宝网、京东网、人民法院诉讼资产网、公拍网、中国拍卖行业协会网、工商银行融e购和北京产权交易所，其中房源最多的平台是淘宝网的阿里司法拍卖和京东网的京东司法拍卖。

就这两个平台而言，首推淘宝网的阿里司法拍卖，因为其流程、第三方尽调、过户服务等相对成熟，法院入驻资源多，但缺点是品牌号召力过大，导致投资者偏多，竞争大，捡漏机会相对减少；其次是京东网的京东司法拍卖，虽然其热门区域标的物偏少，比如浙江基本没什么房源，但其优势在于拍卖标的跟阿里不重叠，竞争激烈程度相对较低。

我们曾在之前的文章中提到，参与法拍房的购买，一定要熟悉整个拍卖流程：

1.拍卖咨询：看中房屋后，首先要做的就是咨询房屋基本信息，比如是否限购，是否可以贷款等等，尽量提前做好评估价和起拍价的分析，以及同小区甚至同户型近期二手实际成交价对比等。

2.实地尽调：实地看房是很重要的一环，不仅可以了解房屋与拍卖公告图片是否一致，而且更重要的是了解是否有人租在或者被执行人占用情况，以及了解周围环境等。

3.准备资金：这个环节要确保参拍费用充足，并且对于需要贷款的，需要在开拍前和银行联系做好资格预审等准备工作。

4.参与竞拍：掌握竞价技巧，包括出价时机、出价频率等。

5.办理过户：拍卖成功后按照法院要求的最晚时机支付尾款，这就需要联络法院出具执行书和判决书，而后前往当地房管，税务等部门完成过户。如果需要办理按揭贷款的，还需要尽快处理抵押手续。

6.收房入住：过户处理完，并不意味整个流程结束了，接下来就是凭借钥匙和房产证收房，其中还需要办理物业信息登记变更，重新签署物业合同，以及水电煤过户。

说到法拍房，评论最多的就是各种坑，下面就来细说一下其中最重要的几个：

1.税费问题：不要小看税费，对税费金额的忽略，可能会导致拍中房屋的费用远远超过预算。特别是对预登记或房产证不满2年的房屋，需二次过户，税费由买受人承担，要求买方帮原来的业主缴纳第一笔1-3%不等契税办证然后再承担5.6%增值税，再转到买方名下还要缴纳1次契税，综合成本提高10%左右。

破解建议：前期做足尽调，如遇见，要么放弃，要么调整购房预算。

2.租约问题：无论是原业主为了保全资产所做的假租赁还是其他情况，除非有强烈的上涨预期，否则我们都不建议新手碰这种的房子！

破解建议：与承租方协商，可选择补贴租金提前收回房产变现或自行持有。

3.户口问题：户口上主要有两个风险，学籍和户口迁入。如果是学区房，但入学资格已经被原房主占用，这个无解。大多数城市是6年内只能进一个孩子的学籍。户口迁入的问题现在很多城市在办理完房产证后是可以到所在区办理户籍业务的公安部门，申请将原业主的户口“空挂”，需要带的资料包括：身份证、户口本、房产证和申请书（写清楚什么原因），“空挂”不等于“迁出”，也就是说，原业主的户口实际上还是在房产所在地，只是不影响新业主正常迁入。

破解建议：如果是奔着自己的孩子就读或者奔着学区投资拍这套学区房，需要从房主判决书，房屋所在地址，家庭情况，从法院，物业，派出所等多个渠道去做尽调，必要情况下可以付费找尽调机构来做判断。

4.批量破产楼盘问题：法拍房源里经常会出现一批批的开发商房产，尚未销售出去的，但是这时候需要留个心眼了，如果该小区有其他正常销售完毕并且办证了的普通住宅或者二手房，那么可以买。但是如果一批批的房子出来，并且之前购买的业主也尚未办证的，需要留个心眼，仔细看公告，法院很多情况下只管拍卖清算，交付和办证都不管你。所以如果开发商多次举债各种被抵押，尤其是土地证二押，在很多不严谨的城市都是存在的，这种房子就不要拍了，万一不能办证就得砸手里。

破解建议：同小区尽调，了解房源的真实产权情况。

5.老赖问题：法拍房的市场里总会遇到一些老赖，收房过程中清场困难的比例大概在5%左右，这时候我们常常建议先礼后兵，通常的做法如下：

A、报警：这招基本没用，但是法律程序必须要有报警记录，请记得现场录像。

B、断水电气：拿着房产证过户水电煤到自己名下变更户号，然后可以把水、电、气停了，如果有些小区暂时停不了，就需要等待欠费后交自行断了。

C、另案起诉：起诉对方非法占用，因为原来的拍卖交易结束法院就不管了，这时候需要另外起诉发起新的案件由法院介入了，这个周期过长执行力度非常缓慢需要足够耐心。

破解建议：参拍之前做好沟通协调工作。如果说以上办法都赶不走老赖，那就别碰精装修有人居住痕迹的房子，避开就好了。从投资的角度，如果占用太多个人精力，就不值得入手了。

购买法拍房除了以上注意事项外，还有一个特别重要的事情，就是资金问题。因为购房款需要在一定期限内全款支付给法院，所以就需要充足的资金保证。如果对资金有需求的朋友，也是可以申请商业贷款的，但是需要其有贷款资格，如果没有贷款资格，还有一种折中的处理方式，就是走全款再低呀的模式，这个可以咨询致享融详细解答。

以下是通常办理法拍房贷款的流程：

在房源开拍前起码10天以上提交贷款预审批材料申请→银行调查预审批OK→成功拍下之后签订拍卖成交确认书→出具保证金缴纳资料→银行审批→签订贷款合同→落实贷款担保条件→银行发放贷款→办理房产过户→借款人按月还款。

这其中基本都需要担保公司提供阶段性担保。

好了，关于法拍房的玩法就介绍到这里了，最后分享一些致享融的心得和对新手的建议：

1.租约有没有，实地看样看样解决；

2.如果法院或者执行方债权人有钥匙，表明房主已经无力霸占标的；

3.物业费有拖欠不一定是坏事，反而说明这个房源已经跑路很久；

4.次新现房便于后续出租或二手出售；

5.毛坯房的住人或者霸占的可能性基本为零；

6.竞价阶段，事先不用出价，截止前按照最低的加价标准耐心的磨，直到进入最后2-3人竞价环节可以开始适当提高单次出价金额打击对手；

7.设置好1-2档的心理价环节，一旦超过可以稍微尝试加1-2次价格，若对方执意继续抬果断放弃；

8.每年的年底是法拍出手良机，年底资金普遍紧张可以有效减少竞争者，越是临近春节越是容易捡漏；

9.选择投资城市一般可以参考：80～150万选潜力地级市及弱二线三线省会；150～500万选强二线以上省会如成都、重庆、杭州、武汉、郑州等；500万以上选择北上广深等一线城市。

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