大庆最便宜的二手房，大庆十万以下的二手房

东北网2月21日讯 在经历了去年商品住房销量降幅持续收窄、价格基本稳定、二手住房交易持续活跃的发展态势后，今年大庆楼市如何发展?将出现哪些新常态?

大庆楼市向上?向下?

2018年，中国楼市是波澜壮阔的。

决策层多次重申“房住不炒”的定位，各线城市调控政策持续高压，限购、限贷、限价、限首这套“四限组合拳”易紧难松，不断升级，让2018年成为了“史上最严调控年”。

在经历了2018年商品住房销量降幅持续收窄、价格基本稳定、二手住房交易持续活跃的发展态势后，2019年大庆楼市走向如何?房价是涨还是跌?楼市将出现哪些新常态?什么样的房子最受欢迎?哪个时间节点入市最适宜?就此，记者进行了深入采访。

大庆楼市有点儿“冷”，商品房、二手房成交面积下降6.9%

2018年6月，王玉超卖了自己在湖滨教师花园的住房，又在同一小区，购买了另外一套。

为什么这么折腾了一下?原来，王玉超以前的房子是一楼，面积87平方米，是一套两居室。

可是孩子马上要上幼儿园了，岳母准备过来照顾，住在哪里成了问题。思来想去，王玉超卖掉了两居室，在同一个小区购买了一套三居室。在2018年，有不少人为改善生活换了大房子，也有一些人，为了孩子能进好学校，购买了学区房。

2018年的统计数据显示，全市(含四县)新建商品房批准预售面积187.8万㎡，同比增长36.6%。其中：商品住房批准预售面积174.1万㎡、15112套，同比分别增长111.9%、98.9%。市区新建商品房批准预售面积153.4万㎡，同比增长25.5%。其中：商品住房批准预售面积145.2万㎡、12163套，同比分别增长99.6%、83.4%。

全市(含四县)商品房、二手房共成交501.2万㎡，同比下降6.9%。其中：商品房销售155.2万㎡，同比下降24.2%;商品住房成交均价4684元/㎡，同比下降1.2%。二手房成交345.9万㎡，同比增长3.7%。市区商品房、二手房共成交413.4万㎡、48397套，同比分别增长-7.5%、-5.9%。其中：商品房销售103.8万㎡，同比下降27.6%。商品住房成交均价5274元/㎡，同比上涨7.3%。二手房成交309.6万㎡、38426套，同比分别增长2%、2.3%。

市区商品房库存面积415.25万㎡，较2017年底上升45.7万㎡。其中：商品住房库存面积216.6万㎡、19145套，较2017年底上升52.2万㎡、增加3773套，去化周期为29.09个月，处于国家规定合理区间。

二手房市场两极分化，“三好房子”从来不缺客户

当张昊在为自己的新房徘徊在各个楼盘售楼部时，美娜已经在东风新村四区选中了一套80平方米的住房。

“买这套房子，纯粹是为了给孩子上学用。2012年买首套房时知道这个小区不是学区房，但当时并没有在意，因为孩子的户口跟着姥姥，姥姥的房子是学区房。后来教育部门出台了‘新生入学严格按照房屋所有权证和户口簿实行划片管理’的新规，孩子要想上重点学校，只能再买一套学区房了。”美娜说。

大庆融客通房地产经纪公司房产经纪人周林从事地产行业已经有20年了，他经历过大庆楼市的火爆，也经历过楼市的“冰点”。

他告诉记者，无论什么时候，“三好房子”从不缺客户。“一好”是学区房，大庆现行的入学政策是义务教育学校实行免试、就近入学，很多家长为了让孩子享受优质的教育资源，纷纷购买学区房。“二好”是地段好。地段好的房子，同样不缺客户。“三好”是户型好。与以往追求面积大不同，如今100平方米左右的户型最受市场欢迎，满足了刚需一族“面积不要太大，最好三室”的需求。

大庆市佰顺鸿居房地产经纪有限公司董事长安然告诉记者，目前大庆买房子主要有四类人群：一类是中年人，换大房子，属于改善型，这类人群买房子非常谨慎理性;一类是年轻人，成家置业，属于刚需型，这类人群买房子基本都要求一步到位;一类是老年人，换房子是为了离子女更近些，这类人群的换房目标主要是以子女住房小区为主;一类是外地人，在大庆打拼多年小有积蓄，就购买一些老区的房子安定下来，也属于刚需型。这四类购房者支撑着大庆的二手房市场。

“四类置业者也让今年的大庆二手房市场出现了两极分化：中心地段、物业好、环境好、购物方便的房子，好成交。而偏远地区，房龄又偏大的小区，因为购买人群有限，成交难，房子也根本卖不上价。”安然说。

大庆盛世龙鼎房地产经纪有限公司总经理高培英则表示，随着二胎政策的放开，140平方米以上的大户型将成新需求。

楼市逐渐回归理性，房地产行业更多体现为“去投资化”

对购房者来说，闭着眼买房都能赚钱的时代过去了;对开发商来说，只要开盘就能被抢光的时代也过去了。

2016年开始，大庆楼市逐渐回归理性，楼市开始吻别“黄金时代”，房地产行业正式告别快速增长、高额利润的通道，渐入“白银时代”。

从历史发展的轨迹看，大庆房地产行业真正起步是在1998年，发展至今正好经过了20个年头。这20年来，经历了多次低谷到上涨再到低谷再到上涨的变迁，大庆房地产市场逐渐成熟。

“1998年-2001年，大庆房屋价格为800-1200元/平方米。到了2003年，开始走向第一个小阳春，当时房价最高为1600元/平方米。2003年年末的时候，房价更是涨到了2000元/平方米。2003年-2006年，随着全国房地产行业进入低谷，大庆的房地产业进入了低谷期，但房价已经涨到了3500元/平方米。2009年，大庆房价达到了4000元/平方米。2011年，“5”字头房价开始出现。随后，“6”字头、“7”字头的房价接踵而至。终于，在2013年，大庆楼市创下了每6分钟就成交一套的火爆记录。从2014年开始，楼市开始急刹车，无论是成交量还是成交面积双双下降。房价虽说波动不大，但销售速度明显放慢。这种状态，一直延续到了2018年。”从业20年，周林对大庆楼市走势，了然于心。

“在房住不炒的基本认知下，加之租赁市场的发展，楼市总体降温，回归理性的势头彻底形成。”高培英表示。在她看来，“白银时代”是一个更加讲究专业、更加专注产品、更加关注品牌的时代。地产行业的黄金十年，更多的时候更像是虚拟经济，资金密集，热钱流入，房地产市场过度繁荣，失去了房地产市场本是实体经济的属性。而进入“白银时代”，房地产行业的实体经济属性开始回归。未来，房地产行业的利润虽然不像原来那么高了，但依然是一个不错的行业。

“在新常态之下，市场环境发生了变化，这个时候就要求我们每个人都要调整。就楼市而言，精益化是未来房企发展方向，房地产行业将会更加健康，更加合理。”大庆师范学院经济管理学院讲师王植荔表示。

“白银也是贵金属。所谓的‘白银’，不仅仅是成色的变化，房地产行业的使用功能也发生了变化，房企的转型是必然的。未来，房地产行业将成为旅游、养老等产业的载体，不再单纯地体现为投资属性，更多地表现为去投资化。”东北石油大学经济管理学院教授赵俊平认为。

今年大庆楼市“稳”字当头，未来可期

楼市、房价是人们永远谈不完的话题，无论涨跌，都会牵动无数人的心。

每年的楼市走向，各地都会以中央精神为基准，因城施策。可以说，风往哪儿吹，市场就往哪儿走。

随着稳地价、稳房价、稳预期这“三稳”被列入住建部2019年十项重点任务之首，其重要性不言自明。对于房地产市场来说，稳定压倒一切。但需要指出的是，稳定其实是双向调节，大涨不是稳定，暴跌也不是稳定。

那么，2019年，大庆的房价又会走出一波怎样的行情呢?

黑龙江八一农垦大学教授、战略管理专家韩光鹤认为，主流仍是稳字当头，房价稳中有降或小幅波动，不会大涨也不会大跌。“2019年的楼市在很大程度上应该是一条水平直线，无论是向上还是向下，空间都是非常有限的。”

在韩光鹤看来，大庆房价将两极分化，一部分学区房、好地段房的房价会持续坚挺，一部分偏远地区房价则会下调，整体房价应该与2018年持平。

对刚需一族来说，房子终归是要买的。那么，什么时候买房合适呢?

“对于准购房者来说，买房大可不必关心房价走势，只要自己有需求就可以买房。一方面房价是涨是跌谁也说不准，一方面，刚需买房更多是自住，只要价格、配套、户型各方面都基本满足就可以。”周林说。

“当然，买房也不能盲目，尤其对刚需一族，要对自己有清晰的认识，如付款能力、还贷压力以及未来5-10年家庭收入预期和未来家庭人员变化等。另外，在目前信贷环境下，贷款成本逐渐提高，不宜过度透支以求一步到位。最后，同一价格下，三居比两居好，房龄控制在20年以内，给未来换房下家留出贷款年限，不一定非要追求新房准新房，但一些朝向不好，户型不规则的房源不建议考虑。”高培英认为。

“从长期看，我还是看好大庆楼市的，大庆有蓝天、有碧水、有温泉、有湿地，自然环境优美。随着经济的持续发展，大庆城市建设和社会治理也取得了长足进步，正在成为城乡居民认同感、自豪感、获得感不断提升的幸福城市。所以，大庆楼市未来可期。”赵俊平表示。

大庆日报记者戴小民