保利西山林语别墅，老破小多少钱

围绕着海淀买房的话题无非两种，一种是为了孩子上学赢在起跑线上，一种是在海淀工作买在哪里合适，学籍+产业这两种购房需求支撑着海淀成为北京成交前三的区域。2022年海淀热门成交小区分别是保利西山林语、永泰东里、八里庄北里，热门原因我们接着往下看。

保利西山林语为整个海淀北部片区成交量最高的小区，共分为三期开发，3500多户的体量，7-8层板楼为主，一期（林语公馆）以140平左右改善3居为主，二期主力户型为80多平的双通透2居，三期户型更多样一些，1-3居户型都有，小户型多，所以成交量最高的是三期。从价格来看1居总价385万起，南，东南，北向户型都有，选择多，2居总价540-700万，价格差异主要在面积和户型格局，90平左右小3居570万左右，107平的正规3居在700万左右。
虽然保利西山林语地处海淀，但是小区没有学区属性，买房人多是刚需和改善，他们更看重居住品质。户型不错，小区环境也是没的说，2010年的电梯次新房，所以是海淀北区新区的高端·低密度社区的热门抢手小区。有产业辐射，小区周边是中关村产业园、后厂村，大厂员工强大的购买力，导致这几年这里的房价涨幅比较明显，比2022年1月上涨8%左右，每年的售房量一直属于是海淀区的成交热点。
永泰东里属于海淀区的刚需房，94年-00年建成的公房社区，没有电梯，小区物业比较负责环境管理干净，2019年小区重做绿化，内部道路重修，规划了车位，比之前方便了不少。房价相对便宜，算是西三旗学区的上车盘，对应永泰小学，海淀学籍，小学就在小区南门口，接送方便，省时省力省心。2020年12月卖出一套47㎡纯南向一居室337万，现在同样的户型挂牌价386万，涨幅约10%。我个人认为它热门的条件离不开它的位置因素，永泰东里位于中轴线上，距离地铁8号线600米，门口有多路公交车，开车上高架桥也很方便，周边店铺林立，生活所需出门即得。交通便利，配套完善，能做到职住平衡，再加上总价相对较低，有相对不错的学区，故而成为海淀区热门成交小区之一。
八里庄北里位于海淀三环至四环之间，1996年建成，共计42栋楼，小区塔板结合，以板楼为主，仅有5栋是带电梯的，其余都是楼梯房，主打小户型，大部分面积在55-66㎡，最小户型45平是小区的门槛，西向总价445万，南向460万。小区是由万科物业管理，万科物业有口皆碑的好，绿化不错有小花园、小凉亭，生活气息浓厚，就是停车位不够用，这也是老小区的通病。小区周边配套齐全。北面是地铁慈寿寺站，6号线和10号线在这里换乘，交通十分方便。
八里庄北里对应小学为八里庄小学2015年被确定为直升校，自当年起新入学的学生6年后可按40%的比例直升海淀“六小强”之一的首师大附中，八里庄小学这几年的热度直线上升。2014年至2015年，小区均价维持在3万至3.5万上下，直升政策出台后，小区房价一路看涨，2016年，均价已达6万，2017年，均价直超8万，目前八里庄北里均价9.7万，部分房源挂牌价超10万，算是近年来的高值。八里庄北里虽然建筑年代老，但是600多万就可以上车两居，在当下学区房“天价”的氛围下，这个价格真的很“亲民”。
海淀区成交热门的前三小区分别对应了三种不同需求，保利西山林语是追求改善的上车盘，永泰东里是追求职住平衡还能解决上学问题的刚需盘，买在八里庄北里更多是为了求一张首师大附中的学票，在海淀区根本不存在低总价+“六小强”+职住平衡+改善级别，多种条件为一体的楼盘，想要在海淀区置业只需要确定第一需求和预算就可以筛选合适的房源了

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