弗兰卡水龙头，海信君和怎么样

2019年6月27日土拍，竞争激烈的众合地块被海信摘得，起拍楼面价8750元/平，成交楼面价11572元/平，另外还得需要配建9700平的政府储备性安置房。另外，根据挂牌条件，要求土地竞得人无偿配建建筑面积不小于1000平的社区综合服务设施用房和建筑面积不小于2280平的社区机构养老服务设施。拿地的成本确实比较高，这也是目前很多在售楼盘存在的情况。
前几年在济南楼市比较热的时候，开发商对未来的楼市预期比较乐观，导致拿地成本比较高。很多人看楼盘会忽视问开发商拿地的成本，是不对的，当一个不靠谱的开发商拿了一块高价地，售楼处沙盘可能会展示的规划也很好，但是未来交付的时候肯定会一地鸡毛，开发商不是慈善机构，是需要盈利的，靠谱的开发商在乎自己的口碑，在乎公司长期的发展，即使拿了高价地赔钱也能把项目做好，但是不靠谱的开发商不会在乎购房者的感受、不会在乎长期的发展，只想忽悠客户、把房子抓紧卖出去，把高成本转嫁给客户，自己逃离。所以，考察一个楼盘时，一定查下开发商拿地的成本是多少，开发商的口碑咋样，之前交付的小区咋样。
借海信君和楼面价的事情，说了下我对楼面价的看法。海信君和虽然拿地成本高，但是我认为海信是一家靠谱做事的企业，未来海信君和会成为这个片区标杆性的项目。

海信君和位于历下区，地处正丰路东侧，金地华著西侧，花园东路南侧和正丰中学的北侧，总地上建筑面积99511平，容积率3.5，共规划了7栋20-28层高层，共计717户，有114、142和168平三个面积，114平和142平均为三室两厅两卫户型，168平四室两厅两卫户型；层高3米，绿化率44%，车位配比1:1，海信地产自持物业睿海物业，合同交付时间是2023年5月份。
目前在售：8号楼，共一个单元，28层，两梯四户，114和142平为三室两厅两卫，精装24000-27000元左右；7号楼，2个单元，共20层，两梯两户，170平米四室两厅两卫，精装26000-28000元左右。

海信君和去年10月左右首开6#楼是毛坯，当时售价在2.0-2.3万左右。后来毛坯暂停销售，其他楼栋全部改成精装产品。与此同时，项目和之前相对，品质有所升级，主要的改变是：户数从原来的741户减少到717户，车位从原来的779个减少到760个；中心区域增加下沉广场及设备用房；客厅阳台改低窗台，立面优化；室外连廊由栏杆改玻璃；基座原部分真石漆改铝板。海信君和从开盘时销售就一般，面对惨淡的销量和激烈的竞争，海信君和没有走减配降价的销售策略，而是通过升级品质来赢得消费者的认可，这种方式虽然很难，但是却值得称赞。

海信君和项目是由海信地产开发的，海信给我的印象是一个踏踏实实做事的企业，海信之前开发的项目口碑是不错的。海信君和是海信的高端“君”系产品，物业由开发商自持，睿海物业，中上水平的物业；实际绿化率在44%左右，配备近千平下沉式游泳会所和450平的室内儿童乐园；装修标准非常不错，有简约现代和新古典两种风格可以选择，配置品牌中央空调、双向新风系统、卫生间暖风机、国际品牌Duravit（杜拉维特）的卫生间洁具，松下浴霸，弗兰卡抽拉龙头，古洛尼的燃气灶、洗碗机、油烟机，煤气炉灶三件套。此外，厨房抽拉水龙头、水盆均来自瑞士的百年品牌弗兰卡，所采用的都是有名的大品牌；完全人车分流，电动车也安置在地下；周边配套比较齐全，距离CBD、奥体和高新万达等商圈比较近，交通便利，距离R3地铁花园东路站300米左右，是目前片区内在售新楼盘距离地铁口最近的；教育方面，大概率上阳光城檀悦配建的幼儿园和中小学，幼儿园在小区的东南侧，中小学在花园东路北侧、银丰云玺项目的东侧，距离约700米左右，具体开学时间不确定。

下沉庭院彩平规划图

儿童乐园效果图
说下项目的劣势，容积率3.5，比较高，都是高层建筑，居住舒适感肯定不如低密的小高洋房社区；北侧靠近花园东路主干路，南侧靠近正丰中学，有一定的噪音影响；项目西侧有个加油站，哈哈，没啥危险，看着不舒服，还有五大件生态园和建材市场，有些乱糟糟的。再就是价格了，目前精装的价格确实没啥优势，相对之前2.2万左右毛坯价，变相涨价了不少。

坦诚地说，海信君和项目从去年10月左右开始销售，虽然中途改为精装，有三四个月左右没有销售，但正常销售时间也得有半年了，但是目前只开了三栋楼，而且在售房源还可选，卖的确实比较一般般。
为什么销售得不太好呢？我认为是：
1、海信这个企业，虽然务实，但是不擅长做营销，知名度不足，很少见到宣传海信君和项目的广告，而且给合作渠道的营销费用相对比较低，所以中介没太有动力给他们项目带客户，酒香是怕巷子深的。
2、容积率高，所有楼栋都是高层，现在很多改善客群对楼高要求是很严格的，只想考虑洋房和小高层，认为高层的居住舒适度要差，其实，楼高和舒适度没有必严的联系，好的高层社区，可以把更多的地上空间留给景观绿化，现在的客户过度追求低密度的社区了。
3、虽然海信装修标准很高，也增加了下沉庭院和室内儿童乐园的配套，都是未来实实在在给客户带来价值的东西，但是其他售楼处的样板间也展示的很好，其他售楼处的置业顾问对自己的项目可以夸夸而谈，给客户说交付时有的东西，不如摆在眼前的实实在在的价格更有冲击力，而海信君和在价格上是没有竞争力的，这也是做品质的企业常遇到的窘境。
4、总房款比较多，客户有这样的总预算，可选楼盘还是比较多的，而且有些楼盘是比海信君和更好的选择。大概是这几点原因吧。
虽有些不尽人意的地方，但是我认为海信君和是一个值得购买的改善楼盘。希望交付时可以给业主带来惊喜。