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万科北方区域首席合伙人刘肖调离了他深耕6年的北方市场。

6月23日，万科进行了大规模架构和人事调整，受到多方关注的是原北方区域首席合伙人刘肖将接任王海武担任集团执行副总裁、首席运营官。接替刘肖职位的是原北方区域资深副总卢冰。

自从2015年接替毛大庆成为万科北方区域掌舵人，这位看上去颇有点书生气质的职业经理人开始了对北万大刀阔斧的改革。

从规模宏大的“6＋X转型计划”到内部“事业合伙人”计划、内部创业等，再到之后的集体土地长租公寓、科创园等领域，都包含了他对北方区域的改造的战略构想，而刘肖也确实是一个拥有战略眼光的人，在他的口中经常会蹦出一些让人摸不着头脑的“战略新词汇”。

如今在他被调回集团之后，这些新业务该怎样继续，万科北方区域在被拆分后会有新的方向吗？

刘肖的这6年

2015年，顶着万科最年轻管理层的刘肖从杭州来到北京，担任北万总经理，彼时他面临的是前任毛大庆留下的年度销售额200亿元的战绩，但除此之外，庞大的人员结构，存货不足又是他面临的实际困难。

以“改革派”面目出现的刘肖最主要的精力仍然放在了企业转型方面，上任之初，他就向界面新闻透露了北万的6大转型计划。这一计划被细化为“6＋X转型计划”，包括了存量资产改造、商业、泊寓、万链装修、V-link、养老业务。

刘肖第一年的成绩不错，以165.9亿元拿下北京楼市2015年销售冠军。到了2016年，房地产市场整体火爆，整个北方区域贡献了超过800亿元的业绩。

优异的业绩让刘肖的转型计划有了底气，新业务很快便有了推进，2015年，北万牵手链家成立的家装平台万链到2016年实现了5000单业务规模，5亿元的销售额，存量改造方面，万科收购是位于北京朝阳区十里堡的西单商场，也就是现在的万科时代中心，与国开新城合作，通过成立合资公司的形式，开发位于北京门头沟区军庄镇项目，并总计获得超过3平方公里的土地开发和运营权。养老方面，万科嘉园开业，同时拿下了多个项目，2018年5个项目集中入市。

在内部决策机制变革上，北万实行“事业合伙人”制度，2015年，刘肖刚刚上任就带领团队在北京香山开了一次“战略解码会”，在他的观念中，万科此前“总经理-副总经理-部门经理-主管-团队”的5级管理结构虽然透明但太过臃肿，如果还是按照职级观念变革，可以将副总经理和部门经理合并，但再往下就很难了。

此后，他在传统的管理体系外，以任务为源头发起变革，即“GTVK”，分别代表公司级任务、战团级任务、战队级任务以及战斗级任务。以此来激发团队活力，提高效率。

但随着房地产行业的变化，万科喊出”稳固基本盘”的口号，刘肖的“6＋X计划”发生了转变，很多新业务停止了大规模铺开，但基本上每年北京万科都会推出新业务代表作。

比如，2019年万科随园养老中心开业、2020年，国内首个集体用地长租公寓，万科泊寓成寿寺店开业，万科街区改造项目望京小街开业。

在2020年末，万科北方区域媒体交流会上，刘肖向界面新闻表示，2021年他的重点方向放在了科创园上。此前，他曾对外表示：“万科北方区域提出了未来三年的五个新引擎，包含TOD、科创园、产业小镇、旧改和文创园，建立新的差异化城市资源获取能力和产品构建能力。”

继任者卢冰

万科北方区域新的掌舵人为北方区域资深的副总卢冰，从卢冰在万科的履历上看，他的经历基本上就是天津北京两地互调。

2005年，卢冰从万科天津分公司副总经理的职务上调任北京担任副总经理，2012年他又从北京调回天津任总经理，2019年，卢冰再次从天津调任万科北方区域，担任副总经理。

卢冰早年在京期间，万科曾有不小的动作。曾以3.36亿元拿下丰台小屯项目地块；2005年12月以2.75亿元得顺义望泉家园C组团地块；2006年4月以16.6亿元拿下万恒家园二期项目用地。

而当年卢冰重返天津公司，被外界认为万科要在天津有一番作为。

但在2015年天津港发生爆炸事件，其中万科天津海港城项目遭到较大破坏，万科在8月26日宣布将回购海港城三期未交付近400套房源，万科将为此次回购付出4亿元。

另外，万科也是天津爆炸案中房企里的最大受害者。当年8月26日，滨海新区发布了针对这12栋楼的安全鉴定结果，万科海港城清水蓝湾1号楼破坏最严重，为B级，也就是“结构承载力基本满足正常使用要求，个别结构构件处于危险状态，但不影响主体结构，基本满足正常使用要求”

万科的三个小区在此事件中损毁最为严重，并造成人员伤亡，遭遇有史以来最大考验。万科在社区危机事件中的积极作用，无论是对于行业，还是城市管理者，都提供一定的借鉴和启示。

而万科在此次人事调整的消息中透露：“卢冰曾把当年问题最大的天津公司一点点带回正轨，且善于深耕经营性业务。”

根据中指数据显示，2015年万科在天津的销售业绩仅有61亿元，排名第四，不过万科天津很快抓住了2016年的市场契机，虽然在排行榜上仍旧处于第四位，但销售业绩却实现了倍增，达到129.6亿元。一年后，万科冲到了销售额第二位，此后万科在天津市场的排名一直稳居第二位。

而在卢冰掌管天津公司时期，天津万科新业务主要发力点在长租公寓领域，拿下包括华苑产业园区的泊寓、泊寓水西店等项目。

被拆分的北方区域

此次万科除了宣布新的人事任命外，还将现有的五个大区重新划分为七个大区，即北京、东北、华中、南方、上海、西南和西北。

北京大区包括了北京、天津、河北、山西、山东，而东北大区包括了内蒙古、辽宁、吉林、黑龙江，首席合伙人为原沈阳首席合伙人林曈，相当于从之前的北方区域脱离出去。这一脱离就带走了大量的项目。

另外，2019年，刘肖曾向界面新闻表示：“目前最大的目标就是保持市场占有率。”

从目前情况看，已经2年未在北京拿地的万科，其市场占有率出现了下滑，2020年销售排名已经跌出前五。目前，万科在北京的存量项目还有10多个。

不过，在北方其他城市，万科没有手软，2020年，万科集团新增项目168个，北方区域新增数量为44个，接近三分之一，这些项目基本都是东北、山东和河北。

而在重新划分的几个北京区域的城市，2020年，万科的销售排名基本维持在前五名，甚至前三名。

根据万科2020年年报显示，房地产销售方面万科北方区域在2020年实现了1190万平方米的销售面积，占比达到25.52%，以微弱的劣势居于上海区域之后，销售金额达到了1501亿元，占比与南方区域相同达到21.33%, 排在上海区域之后。

这样看北京更像是万科新业务的试验田，其他城市则撑起了北方区域的业绩，但现在，继任者卢冰面前的新北万仍旧面临着一些问题。

根据万科2020年年报显示，北方区域的营收为674亿元，占比16.91%，仅高于西北区域，权益净利润为33.9亿元，占比7.21%，在五大区域中落后。

大量的新业务势必会对利润产生影响，比如万科深度参与的集体土地长租公寓业务，万科拿到了北京集体土地6万套公寓中的2万套，定价3000元租金的概念可以定义为建安成本1.2万/平方米，但这个过程的成本管控仍有许多地方可以优化。

比如，北京市车位配比是1:1，根据过往经验，泊寓租客只有不到10%有车，而租赁项目仍要求挖4-5层做车库，就会极大增加成本，造成浪费。而像防火就没有明确的标准，住宅防火是分层的，公寓是分户防火，每户都有消防喷淋，这是按酒店的标准。另外还有弱电系统，强电系统等等，长租公寓没有对应的合适的设计标准，最后就变成了没有标准的，就要一切从严，成本最高。

另外，集体用地项目的收益万科是劣后方，还要保证村集体的保底收益和分红。

刘肖曾经表示：“集体土地有一定的限制，租房又是一个长期的事情，项目建造方案需要长时间的精细打磨，并在过程中不断迭代，这都在倒逼我们的开发运营能力。只要持续控制运营成本，保证较低的资金成本、优化建造时间就可以比其他企业有优势。”

另外，在去年开始，北京的土拍已经出现了变化，土地市场中，“限竞房”地块的数量预计还会减少，纯商品住房地块还会继续增多。集中供地之后，北京的土地市场开闸，报名的企业中也出现了万科的身影，而万科何时会在北京土拍市场有所斩获也受到外界关注。

郁亮对此次万科的大调整表示：“此次调整的目的一是巩固提升基本盘，二是加速新赛道的转型发展。”而北万的转型还能否按照刘肖的设想走下去，将在不久后得以印证。

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