贪婪的投资者如何投资房地产

房地产税的消息一出，立刻引发各方关注。一些刚需购房者拍手叫好，认为“居者有其屋”不再是梦想；投机者们则普遍慌了手脚，他们一边叫嚣着“楼市要变天了”，一边琢磨着抛售手中的房产。
还有部分自诩为理中客的网友，三五成群地在网上高调留言，你一言我一语猜测起被选中的房地产税试点城市都有哪些，房地产税若真要开始征收，每人又将获得多少免征面积。

纷纷攘攘的声音中，不知是谁感慨了一句：这房地产税改革来得恰到好处，中国的楼市，永远也不可能重蹈日本楼市90年代的覆辙。
01疯狂的楼市
短短一句话，打开了人们记忆的阀门，上世纪九十年代的一幕突然如潮水般涌现在人们眼前。《广场协议》后，美、德、法、英等各国联手抛售美元，掀起全球美元贬值狂潮，一时震惊天下。
美元汇率一天一变，作为出口国的日本遭了殃。
短短三年间，日元对美元外汇牌价就升值了86.1%，日本外贸出口商苦不堪言，逼得日本政府不得不采用宽松的货币政策扩大内需，以拯救疲软的日本经济。
为此，日本央行多次放松信贷。仅1986年到1987年一年之间，日本央行就5次下调利率，成功让贴现率降到了史无前例的低谷中。

在日本政府看来，宽松的货币政策必将刺激国民消费，从而带动GDP增长，盘活经济。然而，日本国民却纷纷跑去贷款买房，等到房屋到手后，再立刻转手出售，分分钟就能赚得盆满钵满。
1990年，日本的房地产市场迎来了黄金时代。
东京、大阪、名古屋、京都、横滨和神户六大城市中心的地价指数比1985年上涨了约90%，其中仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格，而美国的面积则是东京的1.5万倍。
疯狂的房价刺激着日本国民不断涌入房地产市场。
一些房屋开发商及中介公司趁机制造舆论，宣称日本是个岛国，土地稀缺，特别是首都东京只有一个，若能在东京拥有一套房产，就是掌握了核心稀缺资源。
这些舆论进一步刺激了投资者们。哪怕1990年在东京买一户60平米小户型便要5千万日元以上，按当时人均四百万日元工资标准，大约要不吃不喝干12.5年——与中国相比确实不多。
日本的年轻人 “抢楼犹如抢白菜”，许多人甚至超出家庭还贷能力购房，坚信今天买房子，明天就能赚大钱。

人同此心，心同此理。在全民买房的热潮下，日本楼市出现了一个“神话”，那便是“土地永远不会贬值”。
几乎所有国民都相信日本的土地是稀缺的，日本的主要媒体，也纷纷宣称日本的经济超越美国，而日本的房价相比美国而言还有充分的上涨空间。
不仅如此，一些媒体还放出“豪言”，表示只要日本人乐意，大可以将东京地皮卖掉，买下整个美国，再将日本人的“美国”租给美国人。
狂热的炒房氛围，让日本“地王”频现，楼市价格屡创新高。
用东京大学教授田村清彦的话来说：“当时东京新宿的工作室价格在一天之内能够翻倍，今天你卖，明天他买，形成令人叹为观止的连锁效应。”
02消费即美德
楼市的火爆，带给了日本国民无尽的财富，也改变了整整一代日本年轻人的消费观。
当时日本有个流行语，叫做“刹那主义”，指的是及时行乐。换句话说，那代日本年轻人，已然形成了“消费即美德”的共识了。

恰好当时日本整个社会都处于繁荣时期，商家们不断鼓励年轻人去享受生活。
日本国内的每个节日，都被商家们打造成“购物节”，各家百货公司还推出各种会员日，购物日，想尽一切办法刺激消费。
如此一来，日本人的购买力完全释放了出来。在纽约第五大道的奢侈品商店里，挤满了从日本去海淘的消费者，以致一些百货公司不得不对持有日本护照的游客实行限购。
饶是如此，日本人依旧消费了全球约70%的奢侈品。
而日本国内的购物狂潮更加疯狂，每个节日年轻人们都不忘趁机爆买，一些商家看准年轻人的购物欲，在价值100多元的普通巧克力外面包裹一层金箔装饰，然后叫价4000-5000元出售，还供不应求。
这一幕，让人不禁想起楼市鼎盛时期的中国香港。
当初的香港，一面是感慨着“在香港，不买房子就是傻”的刚需族，一面是坐拥房产，疯狂消费的房东们，哪怕大多房东们的房产仅仅是10平米的“鸽子楼”，依然让香港的经济持续繁荣，成为人们心中的“购物天堂”。

日本人对楼市的执念比香港更甚。当时日本的电视、杂志及各种媒体上，纷纷宣扬物质至上，这让整个日本社会都洋溢着极端的物质崇拜及消费欲望。
据媒体报道，当时日本最抢手的工作之一竟然是出租车司机，因为深夜的东京马路上随处可见喝得醉醺醺的人，根本不愁客源。
有时候，人们为了打车还频频上演“斗富”。出租车司机不打表漫天要价成了行业默认潜规则。
不少人为了抢先坐上出租车，时常手握一叠一叠的现金招车，到了目的地就将这些现金送给司机当小费，其中不乏连银行封条都没拆开过的新钞。
看似繁荣的社会让所有人都在纵情享乐，却不知这烈火烹油的繁荣背后，危机已悄然埋下。
03繁华落尽，一地鸡毛
疯狂的房价首先影响了日本的实业。许多从前踏踏实实做实业的企业家，眼看炒房成了“财富收割机”，忍不住放弃了原有的产业，把资金转移到房地产中，以便靠着房价上涨赚一把“快钱”。
这直接造成日本的房价、地价继续疯狂上涨，带动建筑用地的价格也水涨船高。
渐渐地，日本实业中的“龙头大哥”丰田汽车、富士重工、日立电机等等企业也因为地价太高难以扩大生产，转而将原本用于投资企业生产的资金投入楼市，正式加入了炒房大军。

据统计数据显示，1990年，日本生产性行业的贷款比重下降到25%，非生产行业的贷款比重却上升为37%。看似繁荣的日本经济成了空中楼阁，全靠房地产这个擎天一柱勉力支撑。
直到此时，日本政府才发现，房地产正在不知不觉间，威胁着日本“科技兴国”的国策。日本政府再也坐不住了，他们毅然出手上调利率，收紧信贷，主动刺破楼市泡沫。
楼市的神话就此戛然而止。外资和实业老板们纷纷出逃，没有了信贷支撑的日本民众，也无力再接盘如此昂贵的房产，日本房价不得不以一场高台跳水，宣告日本进入了“失去的二十年”。
仅仅三个月时间，东京房价就暴跌65%，无数炒房者一夜之间从身家过亿变成了“亿万负翁”。
到了1992年，日本政府再度出手调控楼市，高调推出“地价税”政策，规定凡持有土地者每年必须交纳一定比例的税收，终于让成为被神话的日本房地产全面崩溃。

从1990年至2006年，日本全国的平均房价连续16年呈下跌趋势，平均房价跌幅约为49.56%，基本回到了地产泡沫发生前1986年的水平。
这其中，房价泡沫期房价偏高的东京圈，则以下跌67.12%的跌幅将全国平均房价跌幅远远甩在了身后。
随着房地产神话的破灭，房产一夜间从人们眼中的“香饽饽”变成了“负资产”。
因为日本的房屋是永久产权，这意味着房产持有者必须一直缴纳“固定资产税”，而且日本房屋的寿命大多只有25年，一旦房龄接近25年，折损率极大，持有这样的房产无疑是笔“赔本买卖”。
正因如此，日本的年轻人们干脆用脚投票，拒绝继承祖辈留下的房产。原本拥有高龄房产的日本老年人，也使尽浑身解数卖楼，以免一辈子都套死在房子上。
如今的日本，年轻人心照不宣地形成了“远离楼市”的默契，而日本的老年人则一边守着老宅，一边回忆着上世纪九十年代的房产泡沫，那是他们心中抹不去的伤痛。

其实，回顾日本沉浮起落的房地产发展史，我们不得不承认，如果贪婪与欲望能带给人快乐，那只是晢时的。制造泡沫很容易，但泡沫破灭的伤害，却需要人们用一生来消化。
与其如此，倒不如当初放下执着，从贪婪当中挣脱出来，笑看人生，淡看得失，平和宁静，知足常乐。

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作者：梨院月夜