2010年房价走势分析

10月3日，世界住房日
10月3日是世界住房日，旨在号召全世界为人居发展而努力。国内主要银行曾发表一份研究报告，同样呈现了经合组织国家多年来(最近40年)房价的历史变迁，来一窥数据有何启发。

房价因受经济增长、人口变迁、货币信贷等综合因素的影响，在各国都是关系国计民生的重要问题。
在经合组织国家中，大致存有四个不同类型的房价变化路径，他们代表着不同形式的综合因素的影响结果。
1平稳续涨型
代表国家：澳大利亚、加拿大、法国、比利时、挪威、瑞典等6国。从房价和房价收入比的走势来看，这些国家房价总体相对平稳持续上升。

挪威在1987年、瑞典在1991年虽然都经历过房价的下降和恢复性上升，后来就远超历史高点。澳大利亚等6国的房价收入比和房价趋势一致，逐渐上升。

2震荡新高型
代表国家：美国、英国、意大利等3国。美、英、新西兰目前房价是历史最高点。但众所周知，美国次贷危机的爆发都给各国楼市予以重创。3国房价都在2007年达到房价最高点，新西兰、英国和美国分别在2011年、2012年和2014年达到危机后低点，而后回升。
3国房价目前已超过次贷危机前高点，也是历史最高点。

美国次贷危机前高点是2006年的118.6，2020年为125.4；英国次贷危机前高点是2007年的108.3，2019年为108.6。新西兰这40年房价涨幅最大，次贷危机影响房价仅是插曲，2007年房价指数87.0，2011年的次贷危机后低点也仅回撤至75.8，2019年达123.4。

3后危机弱反弹型
代表国家：意大利、丹麦、荷兰、西班牙、爱尔兰5国。五国房价走势大致和第二类国家相同，房价都在次贷危机期间受挫，而且这五国至今未达到次贷危机前水平。

西班牙被媒体形容为美国2007年次贷危机在欧洲的翻版，而且比美国更为严重，债务危机、经济危机、地方政府财政危机、银行危机相互交织。

4后危机弱反弹型
代表国家：德国、瑞士。两国房价经历过很长时间的缓慢下降，近年上升，创历史新高。
二战后到上世纪80年代初，德国房价经历了较长时间上涨，政府在推出各种措施加大供给、平抑房价后，80年代后进入平稳期。德国房价指数从1980年到2008年的近30年间基本波动下行。

房价收入比方面，德国在1981年达到172.9峰值后下行，2010年达到最低点93.2，此后逐渐提高，2020年为122.3。瑞士房价指数1989年达到102.9的高点，2000年达到64.9的低点，此后平稳上涨，2019年是108.5。虽然德国和瑞士房价都创历史新高，但由于收入增长更快，房价收入比并未创历史新高，增幅低于房价指数。

5回落后L型
代表国家：日本、韩国、南非、芬兰4国。日本、韩国在20世纪90年代初，南非、芬兰在2007年、2010年达到房价指数的历史最高点，跌落后房价相对走势平稳，无法超过历史最高点。日本房价指数在1991年达到最高点166，此后下跌了近20年，2009年是最低点94，此后有缓慢上升，2020年达到107.0。韩国房价指数1986年是128，1990年达到最高点157，随后下跌到2001年的75，此后略有回升，2020年是101.7。

南非和芬兰房价在80年代中后期出现显著震荡，2000年后显著回升，次贷危机爆发后下跌后几乎走平。

四国房价收入比最近二十年也保持了均稳的态势。

房子不仅仅是一个房子，更重要的是它是一个温暖的家！