亦庄北岸二手房买卖置换尽在亦庄北岸

今天的文章按同事原话，比较横。具体说法是，叔~你这是大早晨吃了15个大腰子吧，忒横了吧。

在写今天的文章前，先来说下原因。上周五佳爷房谈群的常规答疑时间内，有个哥们儿问我，首付就60、70万的在北京还能买房吗？结果今天再想找到留言给大家截图….几十个群实在忘记在哪里说的了。

说实话，当时我的回答并不是很好，我跟他说再攒攒钱吧…确实即便是我今天告诉大家的200万总房款如何上车，对于这哥们儿来说也很难达成，因为考虑到交易的税费、相应提高的首付等问题，60、70万依然不够。这些房子首付加税通常在110万左右，前提是房子不能有抵押或未结清的还款。但这类房子相比可以给这哥们儿一丝的希望。

带着深深的歉意，我周末特意去了一趟选定好的东南五环内，五环边上的旧宫。

为什么要选旧宫？理由简单，这里有地铁，去国贸、方庄、亦庄等工作区域都不算远。最牛的是在这里05年前后的商品房二手房中的小户型总价200万出头。2000年以前的老房售价甚至有低于200万的。这么集中的小户型售卖区域，恐怕在五环内再找不到第二个地方。

另一点，旧宫有地铁，地铁周边商业配套说实话也还不错。如下图地铁站与对面的住总万科广场。

在介绍小区具体小区前，先来诟病交通，大周六宣颐家园东边这条南北向的路依然很堵，住这里自驾车上环线应该是比较困难的。

那我为什么说这里可以教你总价200万买房呢？先来看看房源情况。

这里有大量的2000年以前的红砖楼小区，这些小区普遍的售价在4万一平米上下，小面积房源单价会搞到45000左右，买个50平米左右的一居大致就200万多一点。

比如现在旧宫区域的清逸西园、清和园等90年代建成的小区均有220-230万的一居挂牌。

(注：截图数据来源于某二手房公司网站)

再来看看2000年以后的房源，这部分商品房小区以亦庄北岸和宣颐家园为代表，小区物业维护较好，社区内部有相应的园林停车位，居住更舒服。同理，价格肯定也要高一些，这些小区的小面积房源单价超过5万，因面积小，总价也可控制在200多万。

(注：截图数据来源于某二手房公司网站)

在看完房源信息后，说说我的意见，在这些小区中，如果单轮200万买房，我建议选择2000年以后建成的亦庄北岸小区。

至于理由，首先小区有完整的物业系统，这个对于90年代小区来说不太可能。如下图，小区大门，进出均需刷卡，虽然跟着住户可以混进去，但是按我的话说这好歹是低配，比没配置强。如下图，小区大门口，进出刷卡，说实话比城门的感觉强。

再来看看小区内部。墙体贴砖就是比‘光膀子’强，楼栋大门需要门禁，我随机试了2个单元门，确定都是好的拉不开。估计再试验两个就该有人报警了…

正常的社区内部绿化配套也说得过去。

小区给人的感觉就是住着可以。

另一个理由，小区的小户型可以住。例如下图，是亦庄北岸一个约40平米报价在210万左右的小户型，正常的平层设计，至少户型不特殊。虽然朝向不好，没有客厅，但至少住没啥问题。

再来看看同是2000年以后的商品房，宣颐家园的户型。约40平米复式，总价250万左右。本来户型就不大买来还需要天天上下楼折腾，虽然多了客厅可打出来的一个卧室，可以当两居用，但这类户型就是我说的特殊户型，买的时候容易，你看看卖的时候费劲不费劲。您再看看第二个截图，上边写的梯户比是多少，在这里给您说一声一梯七十四户，早高峰怕是走楼道也要排队吧。

说说旧宫片区现在的情况。旧宫依然是个城中村，我就是这么定义的，可以直接看图，平房餐饮一条街在很多地方其实已经不在常见。

是一个各年龄段房子都不少的区域，最好的新小区比如朗润园等售价全部在6万以上，05年前后的如今天推荐的亦庄北岸，售价在5万出头。90年代的老房，售价4万出头。整体而言旧宫的房价甚至低于五环外的亦庄，是五环以内一个价格相对较低的有一定配套以及通地铁的区域。在这里如上文所说05年前后的小户型也有总价200万出头的，在五环内恐怕并不多见。

为什么标题要定义为手把手教你200万五环内买房呢？其实五环内200万总价的老楼不光旧宫有，其他区域也不少。介绍旧宫的原因就在于，这里总价200万的小区有不少环境不错。换句话说，居住的品质更高。我更多的希望是让大家可以花较少的钱住到较好的小区，且周边配套相对来说比较完善。希望大家能够早日选到适合自己的房子。

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