中央定调2020年楼市（中央定调2020年楼市：加强调控稳定市场）

有时候你会发现一个很有意思的现象，对于同样的报道，不同的人竟然会有两种截然相反的解读。人，站在不同的立场和角度，看待同一件事情，得出不同的看法也是情理之中。

但是作为买房人，自己要逻辑清晰地判断。

NO.1丨壹

2023两会释放了哪些楼市信号？

在朋友圈，我看到了很考验智商的内容，有很多济南房产圈的从业者在转发一条视频，并配文：

●? 两会提出：支持（刚性）和（改善住房）需要！

●?划重点，首次未提房住不炒！2023年，第六次绝佳购房机会！

这种划重点是不负责的。

首先，无论是从业者还是买房人，都应该清楚，在任何场合，无论有没有谈论房住不炒，现阶段房住不炒，不会变，维稳将持续发力。

从2016年中央政治局会议首次提出“房住不炒”以来，这一基调已经持续执行6年，此时行业内也已形成了一致性预期，无论政策怎么变动，无论有没有再公开谈及“房住不炒”，“房住不炒”这一顶层的调控基调都不可能有任何动摇。行业发展必然要在这一框架内进行，要在合理的范围内波动。

很多房产从业者口中的“首次未提房住不炒”，无非就是为了说明现在是买房好时机。因为在很多渠道销售的心中，现在当下永远是你最好的买房时机。

毕竟大家出发点不一样。

那接下来是很好的买房时机吗？或者说济南楼市将会如何发展？这次两会对于房地产的定调，对于我们接下来买房有什么指导意义？

先来看，2023政府工作报告是怎么说的？

对过去5年的房地产工作，报告作出了总结：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，建立实施房地产长效机制，扩大保障性住房供给，推进长租房市场建设，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产市场健康发展。

在谈及当前面临的挑战时，政府工作报告指出，房地产市场风险隐患较多。因而，在简述今年工作重点时，有关房地产的内容，政府工作报告从两个方面做出了部署。

一是从供给端的安全角度，报告提出，要有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展。

过去一年多的时间里，房地产行业经历了刻骨铭心的深度调整，房企频繁爆雷，继而引发一定程度的金融和交付风险。

随着从中央到地方包括金融、财政、行政等各类调控措施的出台，以及经济形势的逐渐企稳，房地产市场开始止住颓势呈现回暖迹象。在这个过程中，防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，是保护市场供给端火种的重要举措，有利于形成有效的住房供给，满足合理住房需求，毕竟房地产作为国民经济支柱产业的定位没有改变，城市化进程还在继续，刚性和改善型需求仍然大量存在，这都有赖于一个平稳发展的房地产业。

同时，整个行业也应该有清醒认知，住房市场的供给，不能依赖房地产企业的无序扩张，多年来“高负债、高杠杆、高周转”发展模式的弊端需要消除。从近期一系列金融、租赁政策出台的思路看，更加规范的房地产金融政策支持，以及租购并举的供给思路逐渐明晰。

二是从需求端的满足角度，报告提出，要加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。

在我们看来，住房保障体系，简单来说，可以分为购房和租房两大方面。

购房方面，在房地产市场企稳的关键时刻，支持刚性和改善型需求的政策指向非常关键，尤其是改善性需求。从目前已出调控政策看，对刚性需求的支持，包括首付比例和贷款利率等购房门槛基本达到历史最宽松水平。

但是，一二线城市对改善性需求的政策尺度仍然较为严苛，比如限购、限贷、限售等，存在政策改善的空间。目前济南已经非常宽松，短期内大幅调整的可能性基本没有。

租房方面，当前各地方都在积极推进长租房建设，旨在改善新市民和青年人的住房问题，国家层面的政策支持也在不断释放，包括基础设施公募REITs底层资产扩围到保租房，不动产私募基金试点可用于投资市场化租赁住房。资金助力，希望租赁市场培育速度能加快，个人认为之前的进度有点慢。

两会的报告，其实就已经给楼市的发展写好了大纲和框架，接下来各个地方的楼市发展走势，会在预定的框架内进行。总结一下就是，按照底线思维办事，求稳：

第一，保证房产行业不要出现破坏行业信心和买房信心的暴雷事件，特别是头部房企，一定不能再暴雷，要救。保障市场主体健康。

第二点，保障底层人群的居住需求，刚需不能涨，多建保障房，买不起可以租，确保你能租得起。如果你想升级居住消费，根据自己的银行卡余额来，国家不限制。

NO.2丨贰

小阳春后，2023年济南楼市走势分析？

我在去年12月19日的文章《梦回2016？重磅定调！改善购房是消费！重点支持！济南将会如何操作？》对于23年的楼市行情预判过，当时济南还处在疫情期间，我是这样写的：

短期看金融，明年的济南楼市有好戏看！

个人认为，目前唯一的变量就是，明年疫情何时退去，我们何时能从家里走出来，能从对病毒的恐慌走出来。

如果顺利，接下来，我觉得类似2016年的楼市行情可能会出现。2015年时，很多人觉得房价基数太高，不可能大涨，实际上打脸，这一次，虽不会普涨大涨，但大概率会有一波很好的行情！

不会像2016-2017年那么疯狂，但一定比2020-2021年火爆！但并不是所有楼盘会火爆，因为楼市早已进入分化行情。

明年的市场回暖肯定是大概率事件，但这个时候明白，未来一定是“分化式回暖”！

什么叫分化式回暖呢？

分化式回暖就是20%的产品引领80%的产品先动起来，而80%的那部分产品涨幅比例较少、或者不涨，并且涨幅速度较慢，如果市场周期能持续半年以上，那么80%的那部分产品也会跟着水涨船高，如果市场周期较短，那么余波效益基本波及不到就会曲终人散。

目前，济南楼市阳春已经逐渐褪去，我们回头看看2月，你会发现真的是分化回暖，济南只有几个板块在量价齐涨，其他板块的楼盘依然比较平稳。

NO.3丨叁

接下来，没有必要着急在济南买房！

济南小阳春已经达到高峰，大家已经不再适合追高，济南东部能买的楼盘，除了有几个之前被低估的楼盘可以选之外，其他楼盘要么是没有房子，要么是房价虚高了。

其他区域比较稳定。

也许那些虚高的楼盘，还会继续升高，但已经是进入到博傻阶段，因为只要傻子足够多，钓鱼的永远能钓上几个。

今年一开年，我就曾说过，济南今年买房适合年头和年尾买，要么你就趁早，要么你就耐心等等，现在在楼市里冲锋的都是那些后知后觉的群体。

未来济南买房，只需要记住我这几句话：

刚需负责居住，顶豪负责炫富，改善负责涨幅。

为什么说，未来的房子，刚需负责居住，改善负责涨幅，鼎豪负责炫富？

在房住不炒的大背景下，刚需产品，未来的接盘人群也一定会是刚需，因为产品决定了改善不会选。而刚需的购买力受制于他们的收入，然而刚需人群的收入相对较低，这决定了他们承受房价溢价的能力有限。

他们的购买力，不足以支撑房价的涨幅。可能有人会说，之前济南八九千的刚需房，不也涨到了2万？

是的，存在这样的情况，他需要满足两个条件：

1、房价像2016年那样翻翻暴涨。

2、城市极速扩展，大拆大建，叠加片区升级，曾经的刚需版块变身改善，比如CBD北和贤文版块。

扪心自问，现在的大环境和大方向，还能行吗？房价整体依然不会暴涨，特别是刚需盘更不会！城市扩展也会放缓，刚需版块变身改善片区，是需要时间的沉淀，高新区发展了20年，才有现如今的局面。

当租房市场更完善，甚至当租房也可以跟商品房业主在一起上学，享受公共服务同样的权益，经济实力暂时不够的人群，也许置业思路会发生改变。

从这一刻起，99%的刚需房已经失去了投资价值。

其次，鼎豪负责炫富。

很简单，这部分产品和这部分群体，都是金字塔尖的极少数人，流通性差，且在固定圈子里流转，已经不具备大众的参考价值。

最后，才是改善负责涨幅。

理由如下：

1、改善群体，基本上都是实现了收入的大幅增长的群体。他们为了品质生活，有一定的购买力，且愿意承受溢价。

2、他们有部分是置换，之前的房产享受到了2016年房产暴涨的红利，处理掉老房子，置换一套高端改善，不是问题。

3、高品质改善迎合人民对生活美好的向往，且这类产品相对稀缺，核心区的土地供应决定了这类房子天然不缺乏市场。

最后希望大家买到满意的房子。

全文结束。

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