物业公司组织架构(物业公司组织架构人员配置表)

前言：

昨天老周发的微头条，有朋友留言说“老周不懂法，把物业服务写成物业管理”。不提物业管理和物业服务的区别和内涵，老周在想，将官员的俗称由“父母官”改为“人民公仆”，其职责、工作内容和服务等方面有变化吗？

以上，开个小玩笑轻松一下。接下来，老周延续昨天的话题，介绍下物业管理中的三种方式及其建议。

正文：

《物权法》第八十一条规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。

按以上规定，经过业主共同决定，建筑物（物业小区/大厦/商场等）可以由业主自行管理（就是通俗上讲的，业主自治）、也可以聘请物业公司管理、还可以是“业主自治、物业公司相结合”方式，由业主聘请其他管理人（专业机构、专业经理人）进行管理。

下面，聊聊这三种管理方式及其建议。

一、业主自行管理

业主自行管理主要在单一业主的商业物业（自持写字楼、自持购物中心等）中使用，由业主成立专业商管公司或组建物业管理部门，负责对物业提供环境、秩序、设备设施管理等物业管理工作，此种情况不在今天讨论的范围内容，不在累述。

业主自行管理在产权分散的住宅类、公寓类项目中较少，产权分散的物业项目选择“自行管理”比较困难的原因在于：业主人数太多、意见不同意，物业管理涉及的专业知识较多（如：清洁、绿化、供水供电、消防、电梯及其他），另外就是物业管理中琐碎事情太多、需要牵扯人太多精力，很难坚持下去。曾经很多新闻报道中的住宅小区实施“业主自治”模式，后来都不了了之、实施不下去，又回归到物业公司管理模式中。

产权分散的物业实施纯粹的“业主自治”管理模式，可能实现的情况就是业主人数较少（如：业主人数控制在10人以内）、能够较为容易的形成一致意见，并分工合作。

特别备注：很多新闻媒体曾经报道过的“业主自治”模式，实际不是“业主自行管理”，是一种业委会负责制下的物业公司管理（酬金制）模式或职业经理人模式。

二、物业公司管理模式

这是非常普遍、最常用的物业管理模式，适用与各种产权性质不同、业态不同的建筑物、物业的管理。现阶段，按国务院《物业管理条例》的规定，在建筑物交付给业主之前，开发商必须履行为建筑物选聘物业公司的职责，签订前期物业服务合同；待业主大会成立后、由全体业主决定是否与现有物业公司续签正式物业服务合同、还是重新选聘新的物业公司。

目前，实行物业公司管理模式最大问题就是开发商选聘是物业公司是否正规、能够提供合格、与合同约定相符的物业管理服务。如果是正规、有责任感的物业公司，项目（物业小区）的物业服务相对不错，业主们相对满意、小区一片和谐。反之，这项目（物业小区）一片鸡毛、各种纠纷不断，如果再加上业主们心不齐、不能按法定程序成立业主大会，选聘新的物业公司，业主们叫苦不已。

按物业管理条例规定，物业公司管理模式存在两种物业收费模式，即：酬金制和包干制（具体关于酬金制和包干制的区别，请看老周往期的头条文章）。这两种模式下，业主、业主委员会对物业公司的监管程度是有差异的，很多负责任的业委会在热心委员的操作下，主要是实施酬金制模式，因为酬金制模式下，业主、业委会对物业公司的收支监管比较严格。

但，总体而言，不论酬金制、包干制，业主、业主委员会对物业公司的监管都是比较困难的，毕竟业委会委员不可能全职负责小区物业事务、加之物业管理事务较多、专业性较强，业委会监管起来较难。以前很多媒体报道中的业委会主任认真、负责监管物业公司，但过几年自己也受不了，希望能够换届、有人能承担。

如：今天老周在头条上看到一篇文章《众蚁社区：其实我们不要物业经理都行！一个酬金制小区的经验谈》，文中的业委会主任就表示太累、太累，希望能够换届选举出新的业委会委员来接替他。

三、其他管理人管理模式（职业经理人模式）

这种模式在现实中很少，主要表现形式是在“业主自治”管理模式、由业委会主持负责小区的物业管理事务中，有业委会聘请职业经理人负责具体执行、或操盘小区物业管理事务（如：编制年度物业管理计划和预算、协助选聘清洁保安等专业公司、监督各专业公司提供的日常服务等）。

四、老周的建议

1、对于产权分散的建筑物（物业小区），不建议采取业主自行管理的模式。

2、对于普通住宅小区（或，建筑面积在5万平米以下住宅、公寓等），如果业主们对物业管理的服务质量要求不高、对物业服务费价格比较敏感，老周建议可以采取职业经理人管理模式。即，由业委会（或专职的业主团体）负责小区物业管理工作（如：物业费的收费和开支，物业公共收益的管理等），聘请一名专业的职业经理人帮助业委会实施具体的物业管理工作，监管各专业分包公司或业委会聘请（自检）的清洁、安保、设备设施管理人员等。

关于普通住宅，业委会也可以与物业公司签订类似职业经理人管理模式的合同，由物业公司派驻职业经理人负责小区物业管理事务，收取管理酬金，其他事情由业委会负责。

3、对于中高端、大面积的物业小区，老周建议采取物业公司管理模式，但应选择酬金制模式（可以对物业公司更高的实施监管）；在对于物业公司监管的问题上，老周建议业委会应聘请专业的第三方机构履行物业公司的监管职责，如聘请专业律师、专业会计师或专业物业管理师负责对物业公司项目组织架构、人员编制、财务预算决算、年度月度工作计划、日常开支等方面进行审核、监管。

4、最后一个建议

就是建议政府推动、鼓励成立物业服务事务所（类似律师事务所、会计事务所模式），由专业的物业管理师、职业经理人为普通住宅小区提供职业经理人管理形式、减轻普通住宅小区的经营压力。

同时也可以为物业公司管理模式下的小区业委会提供专业咨询、审核、监管等服务，帮助业委会监管物业公司，并在业委会与物业公司之间建立良好的沟通、协商渠道和途径，实现多方共赢。

附：

1、众蚁社区：其实我们不要物业经理都行！一个酬金制小区的经验谈

2、老周聊物业—8.聊聊物业服务费的酬金制和包干制

3、老周聊物业—51：重读老文章《一个纽约人对交物业费的看法》有感