未来五年房地产怎么发展？

原创刘博团队

当前，房地产行业处于向新旧发展模式转型进程中，下半场的新发展模式，与上半场的旧模式对比，有三大变化：市场环境变化、企业增长方式变化、企业管理变革。

3月31日，中海董事局主席颜建国在业绩发布会上，发表了对楼市的上述看法。

这句话引发市场很多认同的声音。楼市动荡带来的不确定性和行业调整阵痛，让地产界无论是民企还是央企，都有了“雨夜赶长路”的一段经历。在这场巨变中，只有适应下半场新模式，才能在行业大分化中赢得更多筹码。

我们注意到，早在去年底中央明确提出：要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

那么在楼市下半场，房地产企业的新发展模式到底是什么？我们结合中海的判断和表现进行探讨。

下半场，新环境

要做时间的朋友？

2022年，地产行业发生了前所未有的变化，其中最深刻的是两个拐点:

第一个是中国人口61年来首次迎来负增长。

第二个是中国常住人口城镇化率首次突破65%。

这些本质的变化，让楼市进入下半场。过去整个房地产行业几乎是顺风顺水，让一批房企高歌猛进，当进入下半场，犹如逆水行舟，不进即是退，甚至是被淘汰。

纵观房地产20年，中海是最善于逆周期发展的房企。

在行业飞速发展阶段，中海基本能够常年保持超越行业平均的稳健发展，哪怕2008年金融危机中依旧保持增长，但即使如此，却经常被人“诟病”跑得较慢。

当整个行业都慢下来以后，中海却在逆势之下仍然保持稳健发展，大家此时才发现，判断一家房企优秀的“硬标准”：穿越周期的“稳健”，才能赢得长期的价值。

对比近10年行业全口径销售额榜单TOP10变化，我们发现中海的稳健，不是一年两年的稳健，而是十年如一日的稳健，稳居榜单前列。

更为人所折服的是，中海历来是行业盈利能力最强的企业之一。

中海的稳，以致于总让人淡忘了这家老牌房企骨子里的“血性”。2010年，中海收购蚬壳电器（0081.HK），即后来的“中国海外宏洋”。2016年，完成对中信地产及中信泰富的地产业务并购，获得中信布局于25城、总建筑面积为2400万平方米的士地储备。

中海的稳，也容易让人忽视其进取之变。除了内地主流城市外，中海在全球范围积极开拓新市场，构筑“2+4”海外战略布局，即港澳+美国、澳洲、新加坡、英国市场。同时还深度对标欧美等发达国家成熟市场，于2017年正式确立“不动产开发、城市运营、创新业务”三大产业群并坚定践行，并按90%、8%、2%分别配置资源，不盲目搞多元化，不为外界的诱惑所动摇。

面对2022年楼市下行，中海前期的“稳”与“进”，开始兑现价值。

2022年，中海全口径销售额约2947.6亿元，上升1位至行业第五；权益销售额约2761.2亿元，上升3位至行业第三。

到了今年一季度，中海的稳健“优势”还在持续放大，全口径销售额再上升1位至行业第四；权益销售额也再上升1位至行业第二，仅比行业第一的保利少了17.7亿。

值得深思的是，为什么在下半场新市场环境中的中海，其稳健发展的风格才愈来愈受到更多认可？稳健、自律、价值创造，这些企业发展的底层逻辑和价值观，不应该始终是评判一家企业的核心标尺吗？

“危”中有“机”

房企增长方式变了？

正是基于宏观环境和行业环境的根本性变化，房企的增长方式也随之发生了变化。

1.0时代：土地为王，万科作为行业老大一骑绝尘的时代；

2.0时代：杠杆为王，代表性企业是高杠杆、高负债、高增长的融创、碧桂园；

3.0时代：产品服务、运营为王，更注重稳健、高质的增长，中海是典型代表。

所以过去只要是房子就会有市场，买到就能挣钱，哪家房企能建更多的房子，谁就是行业老大的时代一去不复返了。

现在房子回归居住属性，去除“金融属性”，这就倒逼房企只有开发出更具品质、更契合市场需求的房子才能赢得市场；只有保持稳健的财务运营，才能实现高质量发展。

正如颜建国所说，房企要以客户为本、效益优先，保持财务稳健，聚焦主业，聚焦细分市场的机会，以绿色、智能、柔性定制等为方向推进产品升级。

一个典型的例子，在低迷的2022年，当行业大多数企业还在“以时间换空间”来“自救”之时，中海却是少数靠品质赢得高增长的房企。

2022年，中海的销售均价约21251元/平方米，逆势上升8.7%。不仅市场占有率从2.03%进一步提升到2.21%，而且还聚焦高能级城市，聚焦改善群体的品质置业需求。其中，北京、天津、广州、深圳等7个城市为中海贡献了近半的销售业绩。

而中海高质量发展的背后，是自身的财务稳健。

这一点中海深有感触，是用血的教训换来的。

1997年，中海因为看好回归后的香港房地产市场，以高价拿下了香港几宗土地。1998年亚洲金融危机爆发，香港房价近乎腰斩，中海因此一度濒临破产边缘。

正是这次惨痛经历，中海从此在内部就定下了严格的财务红线。所以“三道红线”一出来，对别的房企是“紧箍咒”，但对中海却成了比较优势，因为早在二十多年前就保持在“三条红线”之内。

2022年，中海负债率处于行业最低区间：资产负债率53.7%，净负债率42.9%；负债结构更合理：一年内到期借贷197.17亿元，同比大降48.4%；权益资产在增厚：增加了160亿元至3731亿元，占总资产比例提升至40.8%；在手现金占总资产比重长期保持在10%以上：期末持有现金1103.1亿元，占总资产的12.1%。

精研的产品细节，聚焦的市场布局，稳健的财务盘面，中海不仅走出了一条稳健增长的新路子，也让其更有基础，更有能力顺势前进。

过去一年，中海在土地市场却逆周期拿地，新增50宗土地，总购地金额1208.7亿元，新增总货值2403.4亿元，北上广深的新增货值占比超4成。在收并购市场，也表现亮眼，全年拿了100多亿，先后收购了广州亚运城项目、上海杨浦城建的江浦项目等股权。

结果是，2023年，中海年可售货值超7900亿元！

基于“稳”的基础和“进”的资源，颜建国为中海2023年地产主业销售定了一个明确目标：销售合约额增长20%。这是目前已发布业绩的头部房企中，公布的最明确、最进取的目标。

想要穿越周期？

精细化管理是关键

行业环境在变化，也让房企管理模式在变革。过去大多数房企只关注业绩、规模和奔跑速度。现在行业下行，这就倒逼房企要向管理要利润。

颜建国更是坦言：旧模式下，房企的管理相对粗放，行业高增长掩盖了企业内控管理缺失；新模式下，房企要快速提升精细化、标准化、数字化管理水平，持续推进公司治理体系和治理能力现代化。

对于这一点，业内早有共识，尤以中海做的更早、更彻底、也更坚决。

有一组数据，展现了精细化管理的结果：2022年中海营销费和管理费合计占营收比重仅3.6%，为行业最低水平；中海加权平均融资成本仅3.57%，也是行业最低水平。

同时，中海也是数字化建设最早、最为成熟的房企。早在2002年开始，中海引进了各种数字化应用软件，更是在2017年发动了全流程数字化管理革命，对开发全流程的业务进度与作业水平实施精准管控。

几年下来效果显现：人均效能连续多年行业第一；三费比率行业最低；运营周期缩短30%。

“强调精细化管理，标准化、信息化、数字化，这些方面已经是中海管理的基本要求与技能。”颜建国如是说。

这就不难理解，为什么有的房企毛利率比中海更高，净利率却远不如中海，其核心反映出的，还是企业精细化管理的差距。

标杆级的精细化管理和运营，成为了中海生存发展的一种“习惯”，既有效支撑了中海“今天”地产主业的高质量发展，也推动了中海“明天”、“后天”多元化业务的高速发展。

相比其他房企的跨界多元化，中海的多元化也走出了一个行业样板，叫相关多元化，只做跟空间有关的生意，既协同上下游产业，也实现共同发展。

2022年，中海经营性物业迎来开业高峰，新增15个运营商业项目，新增商业运营建筑面积88万平方米。截止2022年末，中海来自商业物业的营收已达52.6亿元；在营自持甲级写字楼达56栋，购物中心23座。作为后天业务的代表，创立短短2年的领潮供应链就创下近百亿（97.9亿）的营收。

面向2023年，颜建国更是为中海商业收入提出了增长30%的目标。

最后总结下。

在房地产企业的新发展模式下，无论是市场环境变化，还是企业增长方式变化，企业管理变革，都在指向一个核心，那就是：健康发展。

房地产作为资金密集型行业，也是关联行业最多的产业之一，一旦出现了问题，不仅影响整个上下游企业的生死，还会对金融，甚至社会稳定产生极大破坏性。

新发展模式下，房地产企业转型是必然趋势，惟有行动、不惧阵痛才能摆脱现在的尴尬局面，只有换个活法才能实现良性循环和健康发展。

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