北京房地产市场最新价格走势分析

京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!

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Q:提问:京总好，请教您一下。我原来在大兴有两套房子，一套国际港两居，一套骏城三居无电梯五楼。自住骏城，国际港出租。前段时间想换房，改善居住环境，卖掉了国际港，买了和锦诚园143平四居，因为143已经没有了，所以开发商不打折，价格比130的贵很多。现在想想那边就是挨着公园，其他配套都不行，我买的又那么贵，我是不是换错了，现在很怀疑自己的决定，麻烦京总指教，谢谢。

A:回答:您好，和锦诚园有点远郊CEO了，这个盘很好，就是价格高有溢价，距离地铁远，配套还要等个五六年，你可能需要持有5年以上或者更长时间才能吃到这个盘的涨幅了，旧宫属于次级板块的，德茂这几个新盘价格都挺高的，旧宫的紫郡府也属于贵妇盘了，这个盘近5年的涨幅是横跌的，通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)都能查到具体行情,这种次级溢出的板块最好的行情是刚需上车盘，你这个价格如果买到亦庄的核心圈会好很多，核心圈和次级溢出的购买力是不一样的;

你看亦庄每一轮的房价水平，品质盘都是市场上反应最快的，涨幅很好，并且涨后不会出现价格大幅度回调，涨30%可能就回调个5%，保值性及流通性都很不错，相反次级的品质盘第一是涨幅差，如果不跌就算是很好了，其次是流通性没有保障，这种位置刚需上车的多，置换改善的少，购买力不集中供过于求价格当然没有优势，本来我不想回复这么多的，因为你已经办完手续了，但处于对问答负责任的态度我还是告诉你具体的市场情况，可参考星球精华栏文章84#大兴跑赢大盘选筹导图;祝富贵！

Q:提问:您好!看完您的精华文章，受益匪浅！目前持仓两套：1）石景山老破小（50多平，金顶街区域，小两居，90年代初的房子，260万），亚运村小三居（80平，安慧里五区5号楼，临街，单独一栋楼，和安慧里其他大片小区隔离开了，停车不便，三居户型方正，把边，采光好，底层，650万）。现在爱人在石景山上班，孩子未来在北京二中上学（东二环附近），目前租住在安定门，孩子学区问题已解决，目前在东城安定门上小学。需求及其他情况如下：1.两位老人70岁了，帮着接送孩子，希望住宿点到学校的距离短些，同时也害怕搬家，精力跟不上。

2.可以凑300万资金，有稳定收入。希望房产能保值增值。 预想了两套方案您给指点一下是否合适，还是其他方案更好？方案一：未来继续租房。出清两套，购买一个保值盘，不知买哪里更好？因为在二环附近住惯了（去哪里都方便，去石景山也比望京、朝青、西二旗近），对于4环外、5环外不适应（价格也不便宜，但居住环境好多了）。方案二：卖一套或两套，在东二环北京二中附近购买一个小三居，满足孩子上学接送，减少搬家次数。您有没有推荐的楼盘？非常感谢！期待您的回复！

A:回答:您好，建议你先认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换,更有利于做出正确的选择，无论是处于什么原因做置换，都应该考虑房子的金融价值，房产本身就是一种金融产品，你不会利用它自然发挥不了最大价值，置换升级是原本持有的房产没有稀缺性的资源，居住效率一般，这样如果有条件可以出货配合持有的现金加上杠杠升级一套综合资源不错的盘，另一种是没有现金，持有的房子行情又太差，只能压缩面积往强资源区域换，这是置换和升级的价值所在；

石景山老破小和安慧里这两大盘都属于行情一般的盘，而石景山的老破小可能要差很多，老破小的价值是环线逻辑，越靠近城内价值越牢靠，同样行情也越稳健（排除部分学区），相反越是资源匮乏的区老破小也越破败，尤其是产业资源匮乏的，像石景山，丰台，房山，昌平北部，其次这些区由于资源匮乏导致大量土地资源开发房地产，新盘的库存量会慢慢把老社区淹没掉，从哪个维度考虑这种区域的老破小都应该尽快清仓，我已多次发文提醒，否则会吃大亏,参阅星球内精华栏文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘。

关于安慧里，只能说这个盘的位置还不错，但它的天花板太低了，有条件投资更好的位置当然不选择继续持有这样的盘，对于选筹的方向，你们两套全部清仓有900， 300=1200，我建议是到强区域好位置去布局，以租换租，你们的孩子上学的问题既然已经解决，就没必要再往内城挤了，安定门没有什么稀缺性资源，为了距离去付学位的溢价很不值，你们如果距离孩子稍微近些，当然朝青和望京更适合，在朝青拿到的盘面积更有优势，而望京更适合做核心资产布局，按照星球内文章选筹包赚,你在望京朝青这两个区域研究就可，我个人觉得你稍微加200左右的杠杆在望京拿一套品质三居更合适，效率上是最优的，祝顺利！

Q:提问:京总好，我现住在远洋山水三居，还有一套通州万福家园的三居室，共计1200个吧。马上退休想改善一下住房条件，在三环到五环之间附近（不考虑东面）选一个交通，医疗，环境都比较好的性价比高的小区。请您推荐一下合适的1500个左右的楼盘。想请教这两个房子有留下的价值吗？另外合生me悦值得关注吗？谢谢

A:回答:您好，持有的2套远洋山水的价值大于万福家园，北关以后的房价水平也就是跟着全通州后面，成为领头羊的概率几乎没有，这个商圈的发展定位不是居住而是商务，参阅星球精华栏文章83#通州跑赢大盘选筹导图,你清空这两套从新布局方向上没问题，但你要注意远洋山水是有价值的，石景山的东大门，最先承接到海淀西城溢出的楼盘，参考17#石景山未来楼市的预判及购买建议;你置换最低也要换一个比远洋山水价值更高的楼盘，出远洋换合生M悦效率上很亏

你把各项指标降下来单独提高一个楼盘的品质是错误的，也没必要，选房的顺序是先锁区域，再锁商圈，后锁产品，买合生的都是被产品力捆绑了，完全忽略了商圈的重要性，而房地产能走多远看的是区域资源的新陈代谢，其次才是产品力，合生属于刚需盘不适合你，也不适合1500总价的布局，非常严重的资源错配，如果南边可以看看亦庄河西的金茂系，其次可以关注下北四环的奥森板块，这个位置比较适合居住，北京唯一的生态资源比较稀缺，倚林佳园、京师园，澳林春天都很好，保值增值性及流通性都没问题，祝顺利！

Q:提问:京总，看了您星球置顶的文章，启发很大，受益匪浅。但因为本人对经济指标基本无概念，之前也没关注过通胀、杠杆和资产配置等问题，所以有些问题理解的还不太明白。之前总觉得贷款额度越高、期限越长，利息越高，对自己不合适。

但是看了您的文章，感觉杠杆率越高越合适！是不是可以这样理解，如果通胀率维持在正常水平一直不变的话（如CPI在3%左右），那是不是付出的利息基本上可以与因通胀而少还（相当于少还）的贷款额度相抵消？同时，通胀率超过正常水平之外的部分以及房产本身的增值，就属于自己的收益了，这么理解对吗？另外，如果利用杠杆的话，什么样的杠杆配置水平对家庭来说是安全的？是不是杠杆率越高、贷款时间越长越合适？都有哪些风险？麻烦京总再给指导，谢谢！

A:回答:您好;1、我在星球精华栏文章08#史诗级通货膨胀,普通人的对与策中关于货币、生产、房价、信贷写了不少,我们普通人利用负债投资房产,等于占有了新增货币稀释他人财富的便宜,通胀的本质是对财富进行再次分配，每一次通胀等同于“抢劫”，即最先获取到新钱的群体受益是最大的，反之最晚接触到新钱的群体则会承担损失;富人通常有很多资产，他们可以拿这些资产去获取新增的信贷，也就是新钱，穷人的资产很少，获取新钱的机会同样变少，普通人利用一切渠道和资源贷款去购买优质房产，就是最有效的“抢钱”方式，否则只能一次次被抢;

我在星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理中对龙头位置的房屋做过详细的分析以及未来的预判,一线城市核心板块是房地产的龙头,也是未来投资的中心,更是价值的高地,这些位置的商品房交易量活跃,反应敏锐,这些房子同样是资本高产厚产者资产配置的工具,其涨跌和人口、杠杆、政策都没什么太多关系,偏远地区的刚需,就和城市的中高收入群体的多少有很大关系,如果持续面临失业、行业衰退、降薪裁员,这类房子的保值性也会随之减弱;从宏观市场看房地产属于金融业,房价上涨的唯一动力是纸币通胀;从微观市场看这些区域的优质盘需求量会永远大于供应量,直白说只要货币供应量继续增加，这些位置的房价上涨没有尽头;价格只是个信号

2、其次通货膨胀不会同时并均匀增加所有商品的价格，只会永远一波一波地改变商品物价;优质房产价格越来越高其实就是阶层越来越分化的具体表现;我们的国家大致有三个数据；货币，实物、通胀，也就是说滥发纸币的速度远远超过实物;造成了全社会的通胀;纸币通胀是房价上涨的唯一动力;货币超发比起其他商品，房子的价格最先上涨;房地产作为重要的生产要素,决定了它天生与实体经济绑定,作为国家层面,最理想的情况是在老百姓收入提高,房价保持不变,而现实是,想要扩大生产力,住房需求必然会增加,房价很难不涨,如果想要扩大生产力不带动房价上涨,只能以技术密集型产业代替劳动密集型,然而这会影响就业,老百姓的收入会降低,这就违背了政策的初衷;也就是说，只要其它前提条件不变的情况下，只要货币供应量继续增加，房价上涨没有尽头;?

3、优质房产(可参考星球精华栏81#北京房产投资核心逻辑和原理中优质房产的标准)可以不断加杠杆是因为没有清盘的风险,只要选筹到位,大方向一定是上涨的,只要保证月供迟早会赚,其他行情不好判断趋势,趋势以外你我什么也控制不了;股市、期货等加杠杆虽然上涨会放大收益,但下跌会面临爆仓的风险,投资界管叫见外婆,一次失误,全盘皆输.而投资房产没有上述问题,房价上涨时结果都一样,高杠杆即放大收益,北京优质地段的优质房产房价的波动性很小,没有强制清盘的风险,波动期间只要有足够的月供,非常安全;配置杠杆的高低要看家庭的收入情况;如果能保证未来5年月供即可按上限操作,前提是选筹正确,祝一切顺利!

Q:提问:京总您好，现有朝阳国际友谊花园房屋一套，价值1100万元左右，两个人居住，都退休了，想置换一套南北通透新或次新两居室房，主要以舒适度高周边配套好为主，其次也要考虑未来成长性。两个问题，1，目前居住小区是否应该置换了？2，如果应该置换，1100万元左右您能否给推荐一下区域或具体的小区？我们看了朝阳的云筑云未期房，有一个128户型还挺符合我们的要求，请问您朝阳岗未来如何？现有的住房置换到这里是否可行？另外看了朝阳大都会的房子，房子不错但不能用个人名字买只能用公司购买，请问您这类的房子可以买吗？谢谢

A:回答:您好,1、关于置换升级的理解,现在的楼市无论是回暖还是横盘都是分化式,这个现象会越来越严重,房地产已经过了全市普涨的阶段,我已多次提醒,大家务必重视,否者会吃大亏,整个北京能够一直跑赢的大盘不到20%,如果我们原本持有的房产没有稀缺性的资源会导致升值性逐渐变差，持有这类住宅建议择时出货配合持有的现金换一套综合资源不错的盘;如果没有现金，持有的房子行情全差，建议是压缩面积往强资源区域换，这是置换和升级的价值;国展这个位置除了更靠近市中心以外没有其它亮点了,从这个区域本身而言严重缺乏次新盘,全是80年左右的,相同年代国际友谊花园的居住体验不如柳芳北里,左家庄北里,静安里,这三个盘性价比更高,你用这个盘去置换方向上很好;参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换

2、关于选筹的方向:投资房产大致只有2种选择,一种是打新博未来的核心位置,一种是选择原有的核心位置,朝阳的发展重心是以望京向东北延伸,东南位置以十八里店为主的几个新盘准确说连未来的核心位置都算不上,周围有很多次新盘行情并不好,你可以看看欢乐谷,豆各庄,这种区域后期兑现起来非常难非常难,期间还有很多不确定因素,建议认真阅读精华栏87#朝阳跑赢大盘选筹导图,

你1100可以在朝阳资源最好的区域拿到次新三居或品质两居,如大悦城和望京,这些位置的行情要比这些资源匮乏的新区稳健的多,可以说每一轮都能吃到,置换升级是先升级区域资源,再升级楼盘资源,后升级面积,这三条占一个都不会错,如果三个全占效率为最优,你往大悦城和望京换能占2-3个,如果往王四营换一个都不会占,参考星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据),按照星球文章选筹包赚,其次如果以公司的名义购买,最好是短期过渡一下,不要长期放在公司名下,时间越长后期的税费越高,一般不建议以公司名义,交易税费也高的离谱,最好是个人,祝顺利!

Q:提问:京总，您好！我在万柳有一套146平米的学区房碧水云天，现在孩子在国外发展，想置换一套居住面积大一些且兼备增值功能的房子，在看的有北京悦府，永定金茂府，远洋源山春秋，西山壹号院，融创壹号院，另还有200平左右的在万科公园5号，准备退休后自住，但是该楼盘大户型租客目前比较多，楼内感觉不太好，且该楼盘至2016高峰后一直没有涨价，自住没有问题，您看还有增值的可能吗？烦请指教，谢谢

A:回答:您好，万柳是整个北京海拔排前三的区域，参考星球精华栏?文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）;如果北京未来的房价3字头4字头，万柳这些位置肯定是第一个触到的，碧水云天各项资源都很好，虽然这个盘不是万柳的头牌小区，但热度和流通性都不错，你这个房子唯独的缺点就是小了点，其它没有任何问题，面积小对于你个人的居住需要是缺点，对于这个楼盘没有影响，碧水云天主打的就是改善户型，三居室是这个小区流通性最好的，如果你要置换升级想提升面积，融创壹号院区域资源还不错，但这个盘只有4栋楼体量比较小，这种终改盘至少要达到8栋以上的体量后期的成长性才比较客观;

如果考虑这个位置你不如去看看同区域泛海系的二手盘了，位置户型社区比着融创都不差，核心是没溢价，其它盘我不建议你考虑，北京悦府，永定金茂府，远洋源山春秋，西山壹号院这些盘区域的资源很匮乏，你是升级而不是降级，把面积升上去资源降下来没有必要的，这些盘的涨幅都很差，碧水云天的保值性以及未来的成长性都很优秀，即便是朝阳区的头部楼盘，像望京的保利中央公园，上面提到的朝阳公园泛海系，这些盘的涨幅都是在朝阳领先市场的，和碧水云天比还低一个水平，你碧水的盘至少要等到25万以上的水平才开始考虑置换，这个水平无论你是要别墅还是大平层很容易，或者你现在要置换的方向应该是你们区域北侧的华府，书院，这个方向是置换升级，而你看的这些盘等于是降级，把面积升上去各项资源都降下来没必要，也不建议，建议认真阅读精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换,祝顺利！

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宏观类（部分文章）

01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）

08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策

03#北京楼市价值正在沙化

04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘

05#因为保障房充足，所以商品房B涨

07#巧用杠杆，贷款的利用

41#浅谈房地产泡沫

微观类（部分文章）

11#北京七个行政区边缘的房价预警研判

12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图

13#学区宝典：东西海学区房选筹导图

14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症

15#望京139个盘，稳健增长的只有39个

16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)

17#石景山未来楼市的预判及购买建议

实操类（部分文章）

81#北京房产投资核心逻辑和原理

82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析

83#通州跑赢大盘选筹导图

84#大兴跑赢大盘选筹导图

84#北京持币200W以下的投资术

86#丰台跑赢大盘选筹导图

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