广州房地产新政细节分析

近日看到的各种楼市喜报，看到自媒体硬撑说广州不冷的内容，就不用太相信了，大家老实点承认广州楼市很冷不好吗。

当然，我也在反思我们公司业务不好的原因啊，首先肯定是反省我们自己了，我想了想，应该是公司放了发财树的问题，公司自从3月摆了两棵发财树后，生意就一落千丈了。搞不好是友商偷偷过来扮客人，进来浇热水了。于是，我近两天做了近一万个读者的调查，发问卷给微信好友。得到了一个让我欣慰的调查答案，不是我不行，是整个广州的经济都不行了。大部分读者们安慰我说，当下，他们所在的各行各业的生意都很冷，是冷得要死的那种，所以很多人都推迟了买房计划了。也有很大部分人说（超过8成），他们真想买房，但手上的房子卖不掉。当中绝大部分是知识城，南沙，增城，从化，花都和老破小。一位读者和我说，他从化的一个度假房子挂了两年，总看房次数2次。我回答到：这就是理想的度假圣地啊，就连当地楼市都这么有仙气。经过了两天紧密的客户调查，我总结了两点：一，广州当下的各行各业的经济真的很冷，怪不得广州政策出台了那个促销广汽汽车的政策了。也怪不得各银行开始降低存款利率引导大家出来消费了。二，广州楼市非常不好，越来越多挂盘放出来，好货还能市场价走掉，但蟹货呢，你现在不打个8.5折或9折，压根就卖不掉。此外，我还看了近日珠江新城的成交数据，5月这8天，成交了两套，而且只是200多万的壳。可见，珠江新城的成交也是冷到极点了。我预计，接下来如果没有刺激政策出来，广州的蟹货是要降价的了，不然是不可能卖得出的。先从差的房子开始降价。所以啊，如果各位读者你们是要急着置换的（比如急着买房明年上学），手上的房子也是质量差的话，我建议你们现在就割肉跑。行情一时半会是不可能起来的，要起来也不是差的房子能飞起来的，这行情下去，会越来越多差房子降价卖，你急着要钱的就趁现在，大部分人都还没发觉形势这么不好的时候，先割肉跑掉吧。当然，你期待所有房子都大降价是不可能的，至少目前我没看到；好的房子还是平着出货的，还是有人买的，分化趋势会越来越强烈。总之，如果广州不出有力的刺激政策，广州近几个月的楼市行情都不可能起来的。我这两天对读者们进行调查，很多读者也发现不对劲了。因为，我公司经营了几年来，我从来就没有主动找过读者讨生意的，从来就没有微信主动找过读者的，无论是男读者，还是美女读者。我的头像突然间飘出来，他们就察觉到，广州楼市真的不行了，或者说，我真的不行了。唉，没有办法，公司几十号人等着我找生意吃饭啊。

人和水不够的情况下，开始了分化如果把分化的颗粒度细化到区，会便于你的理解，以前是城市能级的分化，现在人不够了，自然就出现了城市内部的分化，在这里，你只要把不同区比作不同城市，就可以很好理解了。很明显，分化是永恒的旋律，以前放在城市间，你没有切身的体会而已。板块分化后，接下来会不会有再细颗粒度的分化？比如在同一个板块内部的20个小区再分化出10个小区？或者在二转五没有取消继续利好没有满五的豪宅前，再分化出大面积？答案是会有个别楼盘能跑出，但板块分化是主流，板块内部很难有大分化。同样的商品，在收入很高的区域和收入很低的区域，应当卖出不同的价格，因为前者的居民的支付意愿理应高于后者的居民，这就是各个自媒体天天嘴里喊的产业，地段，今天终于说清楚了，能造富的地方天然会被分化出来，为什么？从经济学的角度，在没有运输费用和非市场因素壁垒的情况下，所有商品在各个地区的价格应该是一样的，这就是经济学上的一价定律。如果天河的苹果比黄埔贵，同时苹果的消费需求高，那么就存在从黄埔运输苹果到天河套利的机会，在套利的同时，天河的苹果供给增加，价格下降，套利机会消失，最终回到价格一致。从以上可以看出，运输成本是关键，而不同板块的通勤，市政资源，就业机会就是以上苹果例子中的运输成本，不仅有，而且还不小。因此板块间，是可以有分化的。但如果到了板块内部，运输成本没有了，高溢价小区的水会没有阻碍地往低估值地小区流。直到高溢价小区，对比他的升级板块小区，又开始有了性价比。

举例天河公园板块，诚然金融城鸡头美林可以独领风采，但它总是要在对比隽园的时候有性价比。否则就是有价无市，而天河公园的鸡头熹园也可以一直领跑，直到对比主城中区不具备性价比，同时他也会被板块内的隽园拉扯，被东方新世界二期的148南向拉扯，板块内的分化就是有这么千丝万缕的联系，不太可能有大分化。

大面积是总价旗帜二转五带来的不止是交易量的压制，还有豪宅的隐形利好，原来要交的豪宅税，现在看起来不过是不满五的增值税，反正都是要交的，就相当于没有额外支出了。所以在22年初，豪宅热一度在番禺星河湾重燃。之后呈现从“局部开花”到“所有概念板块蔓延”。长时间的口罩拉长了居家的时间，激发了大面积的居住需求。

现在大面积改善依旧在猪城、金融城、白鹅潭，白云新城、黄埔区府等概念板块蔓延，基本都会周期性进入缺好货好价的阶段，重整旗鼓再尝试下一轮冲高。这种大面积需求的释放会不会随着口罩远去而降低，这一点不确定，但肯定需要时间去降低。同时这种大面积单独的冲高，给刚需刚改留下了通道，击鼓传花的游戏停留在了豪宅人群。这个时间窗口也可以为各区规划的住宅区出货搭台唱戏。农村包围城市外围纯居住区域，非边角料为刚需留下上车通道的区域，基本都在做110以上的产品了。只要核心区域大面积旗帜鲜明地分化，这些地块的出让就顺理成章。最后形成的格局是以时间换空间的区域在缩小，城市功能再一步集中强化，毕竟以前我们喊以时间换空间的时候，谈论的标的是新塘碧桂园，以后我们在谈起，可能就是后航道和广园路了，有快速城际地铁或者直达产业聚集区的可以适当再往外拓。

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