房地产的合理价格，房地产的合理价格多少

金融界2月2日消息随着疫情防控措施的不断优化，经济生活正在逐步恢复，可以预见，我们将迎来一个全新的2023年。

在多重利好政策叠加下，2023年房地产会不会迎来复苏？供需两端还有哪些发力点？“保交楼”工作将如何演绎？房企将面临哪些格局变化？2023年是不是买房良机？金融界《启程：百位首席预见2023》特别邀请观点指数研究院对上述问题进行解读，希望给大家带来启发。

观点指数研究院

核心观点：

2023年上半年重点城市交易量企稳回升，房企销售表现强于上年同期，同时行业中的房企平均拿地销售比提高，更接近40％。

地产行业当前属于达峰后回归质量和内功修炼，观点指数预计2023年千亿房企的数量相较上年会小幅提升，但难以超越峰值水平。

建议房企当下在兼顾资金投向以及融资渠道任务的同时，更要注意负面舆情，避免给经营及项目建设带来负面影响。

当下住宅产品价格处于相对低位，叠加各个城市和地区出台的购房利好政策、房贷支持，对于刚需或投资、他用需求来说，会是一个较好的入手时机。

以下是对话全文：

预计上半年市场销售将维持小幅回暖重点城市交易量企稳回升

金融界：您认为 2023 年房地产会不会复苏，如果复苏预计会在哪个时间点？

观点指数研究院：2023年上半年，预计市场销售将维持小幅回暖，过程中将较为缓慢和弱势。预计二季度初可以看到苗头。具体表现在政策对市场预期和信心的引导效果显现，重点城市交易量企稳回升，房企销售表现强于上年同期，同时行业中的房企平均拿地销售比提高，更接近40％。

金融界：您觉得房地产政策在供需两端还有哪些发力点？对于“保交楼”工作有哪些建议？

观点指数研究院：当前而言，推动房地产市场尽快回暖的重点在于恢复销售，其中下调居民房贷利率是关键，放松限购、放宽住房公积金贷款条件、适度减免房地产交易环节税费等也能起到辅助作用。

不过需求侧弹性普遍是较弱的，当前5年期LPR报价无明显波动，即便存在下降空间，传导也是滞后的。

LPR是当前支持个人住房贷款合理需求最有效的一个发力点，当务之急是通过适时降准及降低政策利率来降低银行资金成本，引导LPR特别是5年期以上LPR继续下降，从需求端着手。

同时对于刚需购房群体而言，居民收入预期的改善也是关键点之一。

对于保交楼，一方面需要对预售资金的使用更加清晰，明确进度，及时监管；同时对于存在资金风险的项目，包括设立专项基金、信贷支持、发挥国有资本等积极举措，都具备一定作用。除此之外，要更加关注提前交付、如期交付、交付满意度等问题，这会给企业品牌形象传播和后续促销售回款，带来相当助力，有利于偿债风险的化解。

2023年千亿房企的数量小幅提升但难以超越峰值水平

金融界：房企会不会更加分化？头部房企格局将如何变化，千亿房企会不会增加？对于房企有何建议？

观点指数研究院：以观点指数发布的2022年1-12月房地产企业销售表现来看，前20房企实现权益销售金额30095亿元，同比下降30.7％，下滑幅度相比前100房企减少了23.5个百分点，可以看到头部房企的销售景气程度明显高于其他房企。

观点指数预计，在地产行业的调整期间内，企业间的分化会进一步加剧，国央企、市场化程度较高的地产国企或城投公司、混改房企、优质民企在拿地、品牌、销售、融资等方面的优势会进一步凸显，市占率也会得到相应提高，未来中小企业的市场空间会继续受到挤压。当然，在当地市场或者细分领域有所沉淀的中小企业，还是会在这轮调整期中自适应。

千亿房企数量方面，观点指数12月发布的研究成果显示，2022年13家房企权益销售突破千亿门槛，比2021年减少14家。地产行业当前属于达峰后回归质量和内功修炼，观点指数预计2023年千亿房企的数量相较上年会小幅提升，但难以超越峰值水平。

对于房企而言，现阶段的重点任务主要在于风险化解和促销售保交付。需要注意的是，目前尽管“三支箭”政策已经发布，但其涉及的资金投资相对谨慎，投向已经出现风险的企业难度较大，房企出售物业公司股权在当下背景下是一个较好的融资渠道。除此之外，建议房企当下在兼顾上述两项重点任务的同时，需要注意负面舆情，避免给经营及项目建设带来负面影响。

房地产税立法是长期且坚决的2023是购房者的入手时机

金融界：房地产税试点工作会否重启？土拍或者说土地财政会否有重大变化？

观点指数研究院：“十四五”规划第二十一章建立现代财税金融体制中提到，“推进房地产税立法，健全地方税体系，逐步扩大地方税政管理权。”

或受疫情和最近1-2年内的减税工作影响，该项工作进度有所放缓，但从过往规划的内容和实施的惯性来看，房地产税立法是长期且坚决的，房地产税试点工作的重启是其必经之径。预计2023年会有进一步的动作。

土地财政方面，财政部发布的《2022年前三季度财政收支情况》显示，国有土地使用权出让收入38507亿元，比上年同期下降28.3％。该项指标的下降将带来财政资金的缺口，预计会倒推土地财政向税收财政转变。未来以房地产税立法为契机，或可以取代土地财政的主要财政收入地位。同时，提高资产运营效率和收益，壮大房地产之外的其他产业以增加税收，也是填补财政资金缺口的可行之道。

金融界：对居民购房有哪些建议？当下是不是买房的良机？

观点指数研究院：当下住宅产品价格处于相对低位，叠加各个城市和地区出台的购房利好政策、房贷支持，对于刚需或投资、他用需求来说，会是一个较好的入手时机。但要多关注开发商的实力和口碑，谨慎交付风险。同时，房住不炒”的定位下，需要更新投资理念，对于房地产投资收益预期要降低。

本文源自金融界

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