二手房不断提高价格，房价必然上涨

2021年年中以来，受“三条红线”、地产贷款集中度管理和各级政府层层加码管控影响，房地产业迅速从景气高点坠入低谷。各地政府出台的上千条救市政策，无一奏效。

2022年末，中国金融监管部门出台“三支箭”大招，从信贷、债券、股权三个融资主渠道放松管制，恢复房地产行业融资。12月中旬召开的中央经济工作会议，要求确保房地产市场平稳发展。中央财办在解读会议精神时，更明确提出要充分认识到房地产行业的重要性，重提房地产是国民经济支柱产业。政策面向好力度、广度超出预期。

那么，上述政策真的能解决房地产业的困境么，而明年的地产走势又将如何呢？要回答这个问题，我们要从房地产行业的三个主体发展商、居民消费者和政府三者情况来分析。

首先要考虑地产开发商的经营持续能力。目前，不少开发商因为资金和经营问题，核心团队人员流失严重。2021年危机初期，行业面上缺口资金数百亿。到了2022年年中，其缺口已经超2万亿了。考虑缺口损失的资金大部分来自社会面，并随时间扩大。解决地产危机应“先止损,后追责”，“解铃还须系铃人”。那么维持地产商特别是头部地产商的基本规模和团队是必要的措施。

其次是消费者的购买能力。从2015年到2021年年中，中国房地产行业经历了一个7年多的单边长牛，远远超过了此前常见的大约18-24个月的短上行周期。在这7年中，消费者足足购买了90万亿元的住宅，这比2015年前所有年份房屋销售总和42万亿的两倍还要多。与此同时，中国居民用户的杠杆率也从2015年的37%提升到60%左右的高位，其杠杆增速超过了日美地产危机前的水平。同时叠加考虑三年疫情管控下居民收入减少和开支增加带来的影响，短期居民住房消费能力确实还有提升的可能，但也不多了。

最后是政府角色和市场的关系。目前来看，政府在经济运行中的影响越来越大，责任亦越来越重。以房地产调控为例，房价上行时，多个城市采取压低新房售价的调控方式，确实可以起到平抑房价数字的作用。但是人为压低新房楼价，反而使得财富较高的购房者，能以低于市价数十万、数百万买入新房。买到就是赚到，无形中增加了国民的炒房心态。这种制度安排下政府少收了税、地产商没挣到钱、出了事政府还要动用资金去拯救。

结合上述讨论，预计2023年的中国地产市场将会处于一个恢复的状态。其恢复的程度，有地域因素，各地差异难免。但整体而言主要受消费者收入下降和开发商恢复程度影响，不会过度上涨。

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西峯（原房地产业高管）

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