深圳天河大厦，深圳天汇大厦

近日，中央对现阶段的城镇化有了新要求，“多中心发展”一词频频出现在高层文件中。

3月15日，新华社受权发布《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》全文，其中有一则表述引发关注：

有序疏解中心城区一般性制造业、区域性物流基地、专业市场等功能和设施，以及过度集中的医疗和高等教育等公共服务资源，合理降低开发强度和人口密度。坚持产城融合，完善郊区新城功能，实现多中心、组团式发展。

而在更早之前的2020年10月，《求是》杂志刊发最高层重磅文章《国家中长期经济社会发展战略若干重大问题》指出：

产业和人口向优势区域集中是客观经济规律，但城市单体规模不能无限扩张……要建设一批产城融合、职住平衡、生态宜居、交通便利的郊区新城，推动多中心、郊区化发展……

高层频频表态传递了一个重磅信号：大城市多中心发展，是未来中国城镇化的主流方向。

在此意义上，以北上广深为代表的大城市，即将在空间格局上发生一次深刻的调整：

由「单中心」裂变为「多中心」。

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上海、广州已经在行动。

2021年2月，上海《关于本市“十四五”加快推进新城规划建设工作的实施意见》提出：“举全市之力推动新城发展，将嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇等5个新城，培育成在长三角城市群中具有辐射带动作用的综合性节点城市”。

换句话说，上海在空间格局上即将「裂变」为六个城市：一个主城+五个新城，各有中心 、各自精彩。

而一向以“单中心”形象示外的广州，也终于迈出了「多中心」的步伐。

去年底，广州发布《广州市差别化入户市外迁入管理办法（公开征求意见稿）》，计划放宽入户门槛，只要是全日制大专、28周岁内、特定七个区（白云、黄埔、花都、番禺、南沙、从化、增城）、一年社保即可入户。

这波操作排除了中心四区，明显在为新城新区导流、为多中心布局做铺垫，这意味着过去以“越秀-天河”为基础设施配置中心和产业配置中心的格局悄然发生改变。

更直接的感触，来自上市公司、总部经济、甲级写字楼在空间分布上的变化。

最新数据显示，广州境内外上市公司达到201家，其中A股上市公司达到117家，而这些上市公司的分布，不再像过去那样高度聚集在天河-越秀，越来越呈现出多中心分布的趋势。例如，黄埔区的A上市公司数量已超过天河，达到43家，占全市的37%。

数据来自：时代财经（统计时间截止2020年底）

总部经济方面，经广州发改委认定的580家总部企业，也越来越呈现出多中心布局的趋势：黄埔总部企业达到107家，反超越秀，而番禺、花都也反超荔湾，外围区的这种“逆袭”都是过去不可想象的。

再比如，在广州想买或租高档写字楼，以前只能在越秀、天河北、珠江新城挑选，但现在呢，甲级写字楼遍地开花，除了上述板块，金融城、琶洲、鱼珠、万博，甚至南沙、花都都有非常优质的甲级写字楼供应。

甲级写字楼是承载高端产业的载体，从甲级写字楼的遍地开花可以看出，广州正由单中心城市向多中心城市裂变。

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不过，多中心发展并非易事，城市开辟新区、投资基础设施、服务新增人口的成本是非常高的。

地铁每修一公里，接近10个亿，每新建一所学校需要持续投入的经费至少几千万。有人测算过，在大城市的一些新城区，每增加一个常住人口，城市需要为之付出的综合成本超过100万元。

所以，多中心发展这种模式，很费钱，而且很需要战略眼光，如果判断失误，就会搞出一大批鬼城和睡城，给城市留下一个个伤疤和暗角。

过去30年，广州在造城运动中也踩过一些坑，但成功的案例也不少，天河北、珠江新城、琶洲、金融城、万博、鱼珠、明珠湾、花都中轴、新塘TOD都是可以独挡一面的商务新城，为广州今后的多中心发展打下了良好的基础。

而盘点这些商务新城，有一个名字始终绕不开，它几乎踏准了广州每一轮城市扩张的节拍，对中央的新型城镇化思路、广州城市发展的底层逻辑，表现出超强的洞察力、前瞻性和行动力。

这个名字叫做保利，是广州城建当之无愧的先行者，它和广州的情缘之深，有如招商局之于深圳。通过以下一连串闪闪发亮的名字，我们可以感受到保利与广州这座城市高度的默契感。

天河北的中信大厦、珠江新城的保利中心、琶洲的保利世贸展览中心、金融城的保利南方财经大厦、天河智慧城的保利天汇、第二CBD（鱼珠）的保利鱼珠港、万博商务区的保利汉溪大都汇、新塘TOD的保利335、花都中轴的保利国际金融中心……

如上所示，个个都是大名鼎鼎的C位项目，在广州多中心拓展的历程中，它们功不可没。

03

值得一说的是，在很多新兴商务区，保利担当的都是“第一个吃螃蟹的人”，在片区还是一片蛮荒时，就投入重金做开荒牛，而且能把这个“螃蟹”吃成标杆，成为区域发展的创领者和引路人。

例如，保利很早就洞悉广州“一江两岸”的基本脉络，于是提前占位，重仓琶洲、鱼珠、金融城，既助力了这些新兴商务区的发展，也享受到片区成熟之后的赋能。

以琶洲为例，本世纪初，广交会展馆酝酿从越秀老城搬至琶洲区域，面临投资大、融资难的问题。在此背景下，保利一马当先，投入50多亿元，在琶洲会展区打造了50余万方的综合展览区，为广交会成功进驻琶洲贡献了力量。

除了展馆区，保利还在琶洲陆续打造了保利天幕、保利天悦等地标商业和住宅项目，如今连保利地产的总部都搬入琶洲，有人说“半壁琶洲保利造”，实不为过。

琶洲的崛起，一度让天河区都都感到威胁。当时有人说，天河之后，广州终于有了第二个世界级的高端商务区。

再举一例，2015年的鱼珠，还是一个默默无闻的区域，目力所及只有废弃的码头、乱糟糟的厂房和建材市场。正是在这一年，保利决定进驻鱼珠做拓荒牛，而且一出手就是大手笔：110万平的鱼珠港综合体。

保利进驻之后，鱼珠片区就像坐上了火箭，功能定位和市场关注度都直线上升，仅仅两年后，就从一个废弃码头变身为高大上的“第二CBD”。去年，鱼珠又被纳入广州人工智能与数字经济区的版图，开始与琶洲正式过招，晋级粤港澳大湾区顶级圈层。

保利鱼珠港（效果图）

鱼珠的崛起，让广州的多中心格局越来越清晰，也让市场对广州的东进信心倍增。

在广州南拓的重要阵地——万博商圈，保利打造的保利汉溪大都汇，同样是片区内的创领者。如今，万博已汇聚微软、IBM、小米、虎牙、欢聚时代等龙头企业，有南CBD之称。

除了坚定地追随“东进”和“南拓”，保利还做出了拥抱“北优”的决定，在花都中轴区域打造了广州北首个5A级超甲写字楼：保利国际金融中心。

这个项目，让花都区的商务形象大幅提升，成为当地政府招商引资的重要阵地。当然，保利给花都带来的不仅仅是几栋写字楼，还有配套先行的造城模式。

一般来说，传统规划从蓝图到落地，往往需要漫长的等待时间，保利却奉行配套先行原则，将市民广场、图书馆、城市展厅等公建配套先建好，直接跳过区域发展的“空窗期”。

花都保利国际金融中心（效果图）

几乎在保利进驻花都的同时，花都获批为华南地区首个绿色金融试验区。

除了在新城新区助力广州东进南拓，保利在最核心的天河，同样发挥到了创领者的效应。

在广州金融城起步区最核心的「金融方城」，保利打造的南方财经大厦，被定位为“南方财经数据中心”；在广州第三中轴风暴眼、天河智慧城的核心区，保利打造的天汇项目，更是全城瞩目。

广州国际金融城“金融方城”效果图

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历数天河北、珠江新城、琶洲、金融城、鱼珠、万博、天河智慧城、花都中轴在过去20年的造城史，都能清晰地看到保利的名字，保利也因此表现出与这座城市共担风险、共享红利、共同成长的眼光与担当。

这些大刀阔斧的造城史，让“保利”两个字，散发出一种强烈的信号：有中心必有保利，有保利必是中心，跟着保利买买买，就是洞察先机、抢占先机。

20年造城史，还让保利焕发出一种种对“长期主义” 的追求，让保利在广州商办市场已经成为一种符号。就像在手机市场，苹果已经成为一种符号；在汽车市场，劳斯莱斯已经成为一种符号。当一种商品成为某种符号，就是市场给予它最高的褒奖。

这种符号价值，对广州的多中心发展有很大的助力效应。在广州很多商务区，保利因为体量大、产品好、圈层强，往往掌控着一个片区写字楼和商业的定价权，在相当程度上主导着一个商务区的价格体系。

对投资者来说，买入保利的产品，就等于吃下一颗定心丸。

这种认可度还直接体现在销售数据上：克而瑞数据显示，保利已经连续五年登顶广州商办市场的销冠。2020年，保利更是拿下年广州商办写字楼市场的双料销冠，成交面积达13.74万平方米，占全市27.2%，成交金额39.1亿元，占全市33.1%。

一个企业能够占据全市商办市场这么大的比重，在全市多个新兴商务区担当创领者角色，保利完全称得上广州商办市场的压舱石，以及广州多中心发展的最佳合伙人。

紧跟十四五规划，推动广州多中心发展，有理由相信，保利还会有更多探索。