房地产行业繁荣发展的另一面，是与房屋相关的各种矛盾和纠纷日渐突显，各类房屋合同纠纷案件在各级法院的民事审判中已占据相当大的比重。中国房地产报新媒体特为此开辟法问专栏，为买卖双方解读房地产纠纷以及相关法律法规。如果有相关的法律问题，欢迎您在后台留言咨询。

案例：2015年8月，冯女士购买的别墅在使用过程中发现，屋顶和墙体开裂和漏水。开发商多次维修并赔偿12万元，同时承诺未来再发生维修，同意原款退房和赔偿装修。之后又发生严重漏水，冯女士起诉解除合同、退房并赔偿损失，包括房屋重置费、家电损失、装修款和租房费等赔偿。

1．房屋存在严重质量问题，消费者能否要求解除合同并退房？

记者提问：消费者在购买房屋并居住了一段时间才发现房屋质量问题，这样的情况下能否起诉开发商，要求退房退款？

律师解析：根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

本案中，冯女士购买的别墅自装修居住使用后，就一直存在墙体渗水问题。虽然开发商多次组织人员进行维修，但渗水问题未能得到解决，严重影响冯女士正常居住使用，所以冯女士要求解除合同并赔偿损失符合法律规定。

最后本案法院判决解除原告与开发商签订的合同，开发商退还购房款并赔偿相关损失。

2．消费者能否主张赔偿，赔偿的范围包括哪些？

记者提问：因为起诉时间与购房时间往往已经过了好几年，如果只是退还购房原款，消费者面临者许多损失，如重置房屋差价、装修费、维修费等，这些是否都可以要求赔偿？

律师解析：根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第111条、第113条规定：质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。

在赔偿损失的请求中，冯女士首先提出赔偿房屋重置差价。因为自购房至实际退房持续两三年，期间房屋市场价格发生变化。如果以房屋原先购置价予以退还，冯女士必然遭受房屋涨价带来的经济损失，尤其是变化比较大时，这种损失可能是巨额的。因此冯女士提出按照退房时市场价格予以赔偿房屋重置价差损失是合理的。

因房屋漏水，冯女士遭受了家电和装修损失，以及因临时租赁房屋产生的租金损失，全部是房屋质量问题造成的直接损失，均属于因违反合同造成的可预见损失，开发商应当予以赔偿。本案中，冯女士还提出的其他损失如搬家费未得到法院最终支持，是因为缺乏相关证据。在实践中，冯女士所遭受的损失项目是远远大于她提出的项目和范围，包括公共维修基金、预交而未使用的物业费、预存而未使用的水电费等，均可以请求开发商予以赔偿。

律师建议：

消费者遇到本案这种情况时，需要注意以下几点：

1．留存证据。房屋是否存在质量问题，必须按照谁主张谁举证的原则收集相应证据。尤其是房屋漏水这种质量问题，不漏水时很难证明。因此漏水时发生的各类相关证据，包括照片、录像、维修记录、协商文件等等，都必须及时收集和保存。必要时，可以申请公证保全证据。

2．需要评估鉴定损失

本案中为确定损失，冯女士申请了两个鉴定，分别是对房屋重置价格和装修价格进行评估。上述两个损失均为很难直接认定的经济损失，因此通过鉴定评估予以确认是非常明智的做法。通过对争议房屋的现有价值和装修损失进行评估，冯女士的诉讼请求得到法院的支持，这是很关键的维权措施。

记者提示：

1.维权需要一定的时间和金钱成本：

从案件的立案、审理，判决需要一定的时间。同时其间需要立案，律师顾问费用，鉴定费用，诉讼费用等。消费者在选择维权之前应充分了解这些成本。

2.提高法律意识：

无论是在购房签订购房合同时，或者面对交房后出现的各种问题时，消费者都应该查阅相关法律法规，或是及时咨询相关律师，以保障自身利益。

本案律师点评由北京市汉华律师事务所李强律师提供

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