查封的房子可以出租吗(为什么查封的房子还可以售卖)

房屋出租前已被抵押，后在租赁期间因未能偿还抵押债务而被查封拍卖，则承租人无权要求新的业主继续履行原租约并继续使用该房屋，亦不能以“买卖不破租赁”为由拒绝退租房屋。承租人因此对租赁物无法继续使用、收益的，可以要求出租人减少租金或者不支付租金，且如果出租人未书面告知承租人该房屋已经抵押的，造成承租人损失的应承担赔偿责任。

某金属制品公司名下有一处工业厂房，在2008年11月21日，金属制品公司与某银行签订《房屋抵押合同》，将房屋作抵押向银行借款，完成了抵押登记。

随后在2008年12月15日，某燃油公司与金属制品公司签订关于租赁房屋的《厂房租赁合同》。协议书约定如下:租期15年，月租金15万元;金属制品公司按现状出租房屋，房屋内的供水、供电、下水道改造、增建厂区围墙、增建门卫室、房屋及办公楼加固维修和装饰等由燃油公司投资建设。

由于在2011年期间，金属制品公司无力偿还银行借款，被某银行提起诉讼程序并查封了房屋。法院判决后由于金属制品公司未能偿还银行借款，此房屋被法院强制执行进入拍卖流程，拍卖公告告知此房屋是有带租约拍卖。

在2013年7月4日，燃油公司准备运送机械设备进入房屋时，发现房屋已被他人占用，车间门锁被砸、原有设备被另外堆放，文件、纸质档案等不知去向。为此，燃油公司报警，警方在调查取证后发现，原来占领房屋的是李某，李某已通过法院拍卖取得此房屋的产权，且称不知此房屋还有原租约存在的。

燃油公司认为此房屋是带租约进行拍卖的、才让李某通过廉价拍卖所得，现李某单方面私自占领此房屋是违反了“买卖不破租赁”的法律规定，并且法院在拍卖公告中也已经明确告知此房屋是存在租约的，李某通过法院购买此房屋理应继续履行该租赁合同。以此为由，故燃油公司提起诉讼，要求李某继续履行之前签订的《厂房租赁合同》，租赁期至2023年12月31日终止。

此时的李某却认为，燃油公司所依据的租赁合同并无法律效力的，原签订合同的本意是为对抗法院执行而存在故意行为，且此房屋是存在先抵押后出租的情况，在法律上来讲，这是“买卖不破租赁原则”的例外情况规定，所以燃油公司的主张没有任何法律依据的。

通过以上争议，主要的争议焦点有两点：

1.之前燃油公司与金属制品公司在2008年12月15日所签订的《厂房租赁合同》有无法律效力?

2.此房屋在租赁期间发生所有权的变动，燃油公司能否以“买卖不破租赁原则”为由，要求李某继续履行《厂房租赁合同》?

最后通过法院审理判决结果如下：

通过法院审理，法院认定燃油公司与金属制品公司在2008年12月15日所签订的《厂房租赁合同》是双方的真实意思表示，是具备法律效力的，但是李某无须继续履行燃油公司与金属制品公司在2008年12月15日所签订的《厂房租赁合同》。因此，最终法院判决驳回燃油公司的要求，终止继续履行《厂房租赁合同》。

那么以上法院判决的法律依据是什么？

关于租赁房屋在租赁期间发生所有权变动后，燃油公司与金属制品公司所签订的《厂房租赁合同》有无法律效力的问题？签订《厂房租赁合同》时金属制品公司是此房屋的权属人，是具有出租权的。其与燃油公司所签订的租赁合同，是双方的真实意思表示，并无法律规定的无效情形，是为合法有效的合同。

但是李某称：此房屋的租赁合同是金属制品公司与燃油公司为对抗法院执行而签订的，无事实和法律依据，是不能成立的。

为什么是不能成立的？

首先，此房屋所涉及的借款关系于2008年11月21日成立，同年12月15日燃油公司就与金属制品公司签署厂房租赁合同，且签订合同后，燃油公司也实实际占有此房屋，进行生产工作，并按时向金属制品公司缴纳租金。

其次，法院执行是在2012年，燃油公司与金属制品公司在签署合同期间，即2008年12月至2012年间，也难以得知，所欠银行的借款将在2012年无法偿还，将被进行拍卖的。综上所述，均反映出燃油公司与金属制品公司是实在的租赁关系，之前所签订的《厂房租赁合同》是具备法律效力的。

那么关于被抵押房屋在租赁期间发生所有权变动后，燃油公司能否提“买卖不破租赁”要求与李某继续履行《厂房租赁合同》？

根据人民法院（关于审理城镇房租赁合同判案具体应用法律若干问题的解释)所规定，如果涉案房屋是在出租前已设立抵押权，最终因抵押权人实现抵押权发生了所有权变动的，则该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，承租人请求新的房屋受让人继续履行原租赁合同的，将不会得到法院支持。因此之前所签订的《厂房租赁合同》是无法继续使用、收益的，则可以要求出租人减少租金或者不支付租金，且如果出租人书面告知承租人此房屋已经是抵押状态，所造成承租人的损失，也可要求其承担一定责任的。

但是法院在相应公告中告知了该厂房是“带租约”状态的，应认为是对当时此房屋的客观描述，不能据此就推断李某是接受并愿意继续履行金属制品公司与燃油公司之前所签订的《厂房租赁合同》，司法实践中，执行法通常不对之前所签订《厂房租赁合同》是否合法有效进行实质审查的，法院只会在拍卖公告中予以告知，最终是要买受人自行解决租赁及收楼等问题的。

综上所述，此厂房在租赁前就已经与银行设定抵押，在租赁期间被查封拍卖，承租人是无权继续使用该房屋的。抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人，该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失应承担赔偿责任的;如果抵押人已书面告知承租人该财产已是抵押状态的，抵押权实现后，所造成承租人的损失，应由承租人自己承担。

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