华山太空舱宾馆，太空舱酒店弊端

伴随着风起云涌的城镇化浪潮，自改革开放以来，我国的城镇化规模日益增加，城镇化水平逐年提升，可谓日新月异，广大民众也享受到了城镇化的红利。当然，不可否认的是，城镇化的过程亦有诸多弊端，譬如生物多样性减少等环境问题，以及交通拥堵、住房紧张、就业压力增加等一系列社会问题。

一、新型城镇化与城市发展方向

为规避城镇化过程中衍生的各类问题。2014年国家开始新型城镇化的试点工作，与传统城镇化相比，新型城镇化着眼于“人”，是以“人”为核心的城镇化；新型城镇化强调在产业结构、人居环境、社会保障和生活方式等方面由“乡”到“城”的转变，而不是简单的城市人口增加和城镇规模扩大。由此可见，城乡统筹、可持续发展，均为新型城市化的重要特征。

立足济南，城镇化成果丰硕，泉城之变化可谓天翻地覆：1985年的济南市主干路网为两横两纵，25年间，济南城市地图已扩充超一万平方公里，GDP向万亿迈进，常住人口城镇化率72%；2018年初济南市人民政府印发实施了《济南市国家新型城镇化综合试点实施方案》，在规划的整体布局下，济南市的新型城镇化道路愈加清晰和明朗。规划中强调建设两个中心（老城主中心、CBD副中心），五个次中心（新东站、西客站、临空、孙村、济北），12个地区中心（洪楼、北湖、华山、美里、王官庄、柏石峪、唐冶、港沟、董家、桑梓店、崔寨、高官寨），推动城市组团式发展。

尤其是在“东拓”和“北跨”方针的指引下，城市东移、北移趋势愈发明显，东部城市的崛起和新旧动能转换先行区的设置即可印证此观点。济南东部城市空间规划布局最为完整，发展成果亦最为显著，这是不可否认的事实。当然，提到东部城区，则不可不提的则是CBD（中央商务区）。

二、“三芯一路”及其联动运营

在新旧动能转换的大背景下，CBD应运而生。发展定位为金融机构主聚集、省级总部企业主营业、高端服务业主发展区，可以试想，CBD的设立与发展，必为济南的繁荣提供源源不断的动力。提到CBD，那么就不得不提到“三芯一路”这一概念，笔者认为，“三芯一路”及其有效联动，是促进CBD经济水平提升和片区内经济发展的核心动力。那么何为“三芯一路”呢？“三芯”指的是CBD（中央商务区）、CAD（中央政务区）、CLD（中央居住区）；“一路”，则是指奥体中路。

济南CBD规划效果图

奥体中路及其北延长线的意义，不言而喻。奥体中路南端为CAD（中央政务区），途径CBD片区和经十路商务群，向北与工业北路在CLD交汇；根据现阶段延长线规划，奥体中路北延至济广高速，直接对接济南新旧动能转换先行区。按照此基本逻辑，可以推断，“东拓”取得重要发展成果的同时，“北跨”的具体规划和拓展速度在加速进行，这是城市发展的基本方向。

何为CAD？2009年，济南市为筹备全运会，市政府搬至龙奥大厦，龙奥片区正式成为济南市新政务中心，这对于促进山东东部城市的发展具有鲜明的意义。该区域内有奥体中心、高新管委会等行政机关或各类机构，亦有诸多社会团体，而政府部门的集中式、整合型办公，无疑提升了政府机关单位的行政效率，可以说CAD片区是由政府管理走向政府治理的实验田。

CLD（中央居住区）的概念相对陌生，是近些年的新兴概念。CLD（中央居住区）的定义为在大型城市中，在总体规划的指导下，可满足城市中产阶级居住、教育、医疗、消费的大多位于城市核心区域周边的居住区。

三、张马片区与CLD相互选择的历史应然

一般意义上来讲，济南的CLD为张马片区。整体来看，张马片区距离CBD较近，且教育、商业、医疗、自然景观等配套相对完善。笔者认为，张马片区与CLD相互选择是历史性应然，但仅从微观配套来讲，理由并不充分，须从张马片区区位的战略意义进行分析。

从地理空间分布角度来看，张马片区归属新东站片区，而新东站片区是《济南市国家新型城镇化综合试点实施方案》规划的五个次中心之一。客观来说，新东站片区承接了“东拓”和“北跨”排头兵的历史重任。笔者根据地理区位、发展现状和政府规划情况，将新东站片区划分为三个片区：凤凰路以东的临站片区、开源路以东凤凰路以西的王舍人片区、开源路以西的张马片区。

新东站片区规划鸟瞰图

张马片区位于新东站片区西侧，距离老城主中心距离较近。向南通过奥体中路直达CBD和CAD，向东直达新东站和孙村次中心，向西通过工业北路快速路联接老城区，向北延伸直达新旧动能转换先行区，可谓四通八达，这是成为CLD的先决条件。众所周知，历史和世界范围内，没有一个封闭的区域能够成为CLD。

其中，值得注意的是奥体中路。奥体中路将CBD与新旧动能转换先行区串联，而张马片区位于CBD和新旧动能转换先行区的中心点上，是CBD与先行区实现无障碍交流的必经之路，这足以体现张马片区区位的战略意义。

四、CLD的基础历史责任

那为何要规划CLD呢？这是一个元问题。CLD产生的本质是城镇化的工作、生活方式的功能分化，表现方式为生活功能作为一个独立的、具体的、特殊的功能被独立出来。例如，北京大运村，深圳的香蜜湖等。而功能分化的原因是由于城市人口（尤其是中产阶级）的需求变化，实质是伴随着城市发展和经济水平提升，城市人口对生活品质的注重程度提升，这是合乎马斯洛基本需求理论的。

那么CLD有何历史责任呢？也即规划城市CLD的意义是什么呢？笔者认为，在新旧动能转化的大背景下，在济南尤其东部城区大发展大繁荣的前提下，CLD的历史责任更加清晰：承接。这是由CLD的基础性特征决定的。具体来说，是承接CAD、CBD工作人口的生活责任，尤其是居住责任，可细分为两点，这两点历史责任，是区域内人才引进和协同发展的基础。

一是使人才有其屋。高质量发展的前提，是人才支撑和引进，而引进之后，人才的生活质量能否得到保证，对于是否能够留住人才，有着至关重要的作用。济南的CLD规划，则是实现“人才有其屋”的直接路径。

二是保证生活品质。伴随经济快速发展和收入水平提升，城市居民不仅需要居住区域，同时需要相对健全的教育、商业、医疗和自然景观配套。济南CLD在规划之初即确定了用于不同配套的地块性质，其意义在于前置性，先有规划而后片区，先有概念而逐渐开发，有效借鉴各类城市CLD的历史经验的同时规避其他城市CLD运行过程中的问题，从而使得济南CLD片区的运营更加稳定和成熟。

总的来讲，CAD、CBD和CLD的同时开发、发展，也印证了“兵马未动，粮草先行”的古训，若想持续性的发展CBD和CAD，没有CLD是不可实现的。CLD的历史使命和基础责任是承接，这是CLD的价值所在。承接CAD和CBD的生活和居住责任，通俗来讲，即“进可办公，退可居住”。而承接的本质目的是联动，可以试想，“三芯一路”的设置及其有效联动，必将为济南带来稳定和持续性繁荣。

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碧桂园集团山东区域贾晓光指导：郭勇帅刘西雯）

作者：贾晓光

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